Circular CGFE-SC 410/2025 Tokens e blockchain em matrículas

PDF 0053574-25.2025.8.24.0710 ESTADO DE SANTA CATARINAPODER JUDICIÁRIO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA CIRCULAR N. 410 DE 18 DE AGOSTO DE 2025FORO EXTRAJUDICIAL.ALTERAÇÃO DO PROVIMENTOCGJ N. 34, DE 31 DE OUTUBRODE 2023. INCLUSÃO DO §2º NOART. 685 DO CÓDIGO DENORMAS DA CORREGEDORIA-GERAL DO FOROEXTRAJUDICIAL. PROIBIÇÃO AOOFICIAL DE REGISTRO DEIMÓVEIS DE REALIZARQUALQUER ANOTAÇÃO,AVERBAÇÃO OU REGISTRO QUEVINCULE A MATRÍCULAIMOBILIÁRIA A TOKENSDIGITAIS, REPRESENTAÇÕES EMBLOCKCHAIN OU QUALQUEROUTRO INSTRUMENTOEXTRARREGISTRAL, COM OUSEM PRETENSÃO DEREPRESENTAR A TITULARIDADEDO DOMÍNIO. Senhores Juízes Diretores dos Foros e Senhoras Juízas Diretoras dos Foros,Senhores Juízes e Senhoras Juízas com competência em registros públicos,Senhores Notários e Senhoras Notárias,Senhores Registradores e Senhoras Registradoras,Comunico os termos do parecer e da decisão proferidos nos autos n. 0053574-25.2025.8.24.0710, que trata da inclusão do § 2º no art. 685 do Código deNormas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial vedando ao oficial de registro deimóveis realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrículaimobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outroinstrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade dodomínio. Documento assinado eletronicamente por Artur Jenichen Filho, Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial, em 21/08/2025, às 16:36, conforme art. 1º, III, "b",da Lei 11.419/2006. Circular CGJ 410 (9710386) SEI 0053574-25.2025.8.24.0710 / pg. 1 A autenticidade do documento pode ser conferida no sitehttp://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 9710386 e ocódigo CRC 2ED6725A. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA - CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇARua Álvaro Millen da Silveira, n. 208, Torre I, 11ª andar - Bairro Centro - Florianópolis - SC - CEP 88020-901 - E-mail: cgj@tjsc.jus.br0053574-25.2025.8.24.0710 9710386v2 Circular CGJ 410 (9710386) SEI 0053574-25.2025.8.24.0710 / pg. 2 ESTADO DE SANTA CATARINAPODER JUDICIÁRIO PARECER Extrajudicial/Ato Normativo, Projeto de Lei ou Decisão regulamentar n. 0053574-25.2025.8.24.0710Unidade: Núcleo IV - ExtrajudicialAssunto: Pedido de Regulamentação Extrajudicial. Pedido de regulamentação. Propostanormativa de inclusão de dispositivo no Código deNormas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicialapresentada pelo Registro de Imóveis do Brasil - Seção deSanta Catarina (RIB-SC). Acolhimento. Edição deProvimento. Expedição de Circular. Senhor Desembargador Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial,1. Cuida-se de pedido de regulamentação, formulado pelo Registro de Imóveis do Brasil - Seção de Santa Catarina (RIB-SC), com proposta de inclusão dedispositivo normativo no Código de Normas do Foro Extrajudicial vedando, enquantoausente previsão legislativa federal ou normatização da Corregedoria Nacional deJustiça, a vinculação da matrícula imobiliária a ativos digitais, tokens ou quaisquerrepresentações extrarregistrárias (doc. 9520318). É o relato do necessário.2. O RIB-SC requer a inclusão de dispositivo específico no Código de Normas do Foro Extrajudicial deste Estado, com a seguinte redação:"É vedado ao registrador de imóveis realizar qualquer anotação, averbação ouregistro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações emblockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão derepresentar a titularidade do domínio, salvo se houver alteração legislativa federalque expressamente autorize tal vinculação no âmbito do sistema de registro públicobrasileiro, ou determinação normativa expressa da Corregedoria Nacional de Justiça,que possui a competência para regulamentar a tokenização de ativos relativos abens imóveis.” Para embasar o pedido de regulamentação, a entidade de classeapresentou os seguintes fundamentos jurídicos: "1.1. Preservação da segurança jurídica registral, baseada nos princípios dalegalidade, continuidade, especialidade e publicidade, pilares do Registro de Imóveisbrasileiro. 1.2. Crescimento de iniciativas privadas que, sem respaldo legal, propõemvincular ou até substituir a matrícula imobiliária por tokens digitais ou sistemas deblockchain, gerando risco de confusão entre registro público e privado, indução emerro de terceiros adquirentes e violação à competência exclusiva da atividadedelegada (CF, art. 236). 1.3. Ausência de legislação específica que autorize asubstituição ou paralelismo entre o registro imobiliário oficial e instrumentos digitais.1.4. Jurisprudência pacífica e doutrina majoritária apontam que somente a escritura Parecer 9699210 SEI 0053574-25.2025.8.24.0710 / pg. 3 pública acompanhada do registro no cartório competente opera a transferência dapropriedade (CC, art. 1.245; LRP, art. 221). 1.5. Proteção da fé pública registral, quenão pode ser comprometida por modelos negociais não regulados. 1.6. A aquisiçãode direitos reais sobre imóveis no Brasil, conforme estabelece o artigo 1.245 doCódigo Civil, somente se opera com o registro do título translativo na matrícula doimóvel. O registro imobiliário é, portanto, o único meio legalmente eficaz deaquisição, constituição, modificação ou extinção de direitos reais sobre bens imóveis.Qualquer sistema alternativo — como a vinculação a tokens — que pretenda gerarefeitos jurídicos semelhantes sem esse registro viola frontalmente o ordenamentovigente. 1.7. Iniciativas semelhantes de tokenização imobiliária fracassaram no Brasile no exterior, como os casos da ReHaus, Oxis e ReitBZ (BTG Pactual), por ausênciade segurança jurídica, falta de liquidez e risco de irregularidade perante órgãos comoa Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Em muitos desses projetos, investidoresadquiriram tokens sem respaldo legal, acreditando estarem investindo em imóveisreais, mas sem qualquer direito registral oponível. 1.8. O Registro de Imóveis é oúnico sistema que confere fé pública e segurança jurídica erga omnes, protegendo acadeia dominial e permitindo a rastreabilidade plena dos direitos. Ele garante aoadquirente de boa-fé que a titularidade ali constante é verdadeira e que o imóvel nãocircula com gravames ocultos. Vincular a matrícula a sistemas paralelos, digitais eprivados, rompe com essa garantia. 1.9. Permitir a vinculação direta entre imóveis etokens representa risco grave de se criar um mercado paralelo de circulação deimóveis fora do sistema legal, abrindo margem para fraudes, múltiplas titularidadescontraditórias, fragilidade da cadeia dominial e ausência de controle público. 1.10.Além disso, tal prática facilitaria a sonegação fiscal (como ITBI, ITCMD, IR sobreganho de capital e FRJ), a prática de lavagem de dinheiro, e a movimentaçãopatrimonial sem transparência — já que a circulação de tokens em blockchain podeocorrer sem o devido controle das autoridades fiscais e sem os filtros legais exigidospelo registro de imóveis. 1.11. Portanto, é urgente que a Corregedoria-Geral do ForoExtrajudicial de Santa Catarina, de forma preventiva e cautelosa, disciplineexpressamente a vedação dessa prática, protegendo a fé pública, a legalidaderegistral e os usuários do sistema imobiliário brasileiro." Destacou, ainda, os riscos concretos da vinculação da matrículaimobiliária a tokens ou representações extrarregistrais, quais sejam, insegurançajurídica na aquisição de imóveis; fragilidade da cadeia dominial; sonegação detributos; facilitação da lavagem de dinheiro; ausência de proteção ao consumidor; erisco sistêmico ao sistema registral. Salientou os efeitos colaterais nocivos ao ambiente jurídico eeconômico do país, decorrentes da substituição de um sistema público, formal,fiscalizado e centralizado por outro de natureza privada, dispersa, autorregulada etecnológica, sem a devida estrutura normativa e institucional para garantir osefeitos jurídicos esperados, tais como a erosão da função notarial e registral; adesvalorização da matrícula como instrumento de segurança jurídica; o risco deacesso desigual ao sistema jurídico; a dificuldade de integração com sistemasjudiciais, fiscais e administrativos; a possibilidade de múltiplas titularidadessimultâneas; o risco de captura da titularidade por agentes maliciosos; e odesestímulo ao crédito com garantia real. Por fim, ressaltou outros aspectos preocupantes relacionados àcirculação de imóveis via tokens, fora do sistema registral, destacando aimpossibilidade de integração com políticas fundiárias e urbanísticas e a dificuldadede execução judicial contra o devedor. Nesse último ponto, a propósito, argumentouque "em um cenário em que a titularidade circula por tokens não registrados,credores judiciais e a própria Fazenda Pública poderão encontrar barreirasinstransponíveis para localizar e alcançar o patrimônio do devedor", comprometendo"não apenas os direitos dos credores, mas o próprio funcionamento do PoderJudiciário, que depende de instrumentos eficazes de publicidade e coerênciapatrimonial". Parecer 9699210 SEI 0053574-25.2025.8.24.0710 / pg. 4 Pois bem.A vedação da vinculação da matrícula imobiliária a tokens digitais ou plataformas de blockchain funda-se na necessidade de manter a segurança jurídicado sistema registral, alicerçada nos princípios da legalidade, continuidade,especialidade e publicidade. Propostas de entes privados que tentam substituir ouequiparar a matrícula a sistemas digitais não possuem respaldo legal - ao menosneste momento, contrariam a competência exclusiva da lei para disciplinar asatividades dos cartórios (art. 236 da CF) e colocam em risco, em última análise, a fépública registral. Mais: cconforme diz o artigo 1.245 do Código Civil, a transferência dedireitos reais sobre imóveis exige o registro em cartório imobiliário, sendo amatrícula o único meio legalmente válido para constituição, alteração ou extinçãodesses direitos. Sem dúvida, nos termos do pontuado pelo RIB, a criação de ummercado paralelo de circulação de imóveis por tokens pode favorecer fraudes,sonegação fiscal, lavagem de dinheiro e comprometer a rastreabilidade da cadeiadominial, justificando a regulamentação preventiva pela Corregedoria-Geral do ForoExtrajudicial de Santa Catarina. Frisa-se ainda que, no Brasil, não há legislação que autorize asubstituição ou paralelismo entre o registro imobiliário oficial e sistemas paralelos,tanto mais baseados em tokens digitais e blockchain. Com base nessas premissas e nos fundamentos apresentados peloRIB-SC (doc. 9520318), referenciados para evitar repetições desnecessárias, sugere-se a inclusão do §2º no art. 685 do Código de Normas do Foro Extrajudicial, com aseguinte redação: "Art. 685............................................[...]§2º É vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações emblockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão derepresentar a titularidade do domínio". (NR) Por consequência, é necessária a renumeração do parágrafo único doreferido artigo (renumerado para parágrafo primeiro). 3. À vista do exposto, opino:a) pela edição de provimento e pela expedição de circular, nos termos deste parecer;b) pela cientificação, com fotocópia deste parecer e da decisão que o acolher, do Registro de Imóveis do Brasil - Seção de Santa Catarina (RIB-SC), daANOREG/SC e do CNB/SC, para ciência; e c) pelo encerramento da tramitação dos autos.É o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência. Documento assinado eletronicamente por Maximiliano Losso Bunn, Juiz-Corregedor, em 21/08/2025, às 16:17, conforme art. 1º, III, "b", da Lei11.419/2006. Parecer 9699210 SEI 0053574-25.2025.8.24.0710 / pg. 5 A autenticidade do documento pode ser conferida no sitehttp://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 9699210 e ocódigo CRC B6DF1B2D. 0053574-25.2025.8.24.0710 9699210v19 Parecer 9699210 SEI 0053574-25.2025.8.24.0710 / pg. 6 ESTADO DE SANTA CATARINAPODER JUDICIÁRIO DECISÃO Extrajudicial/Ato Normativo, Projeto de Lei ou Decisão regulamentar n. 0053574-25.2025.8.24.0710Unidade: Gabinete do Corregedor-Geral do Foro ExtrajudicialAssunto: Pedido de Regulamentação Trata-se de pedido de regulamentação, formulado pelo Registro de Imóveis do Brasil - Seção de Santa Catarina (RIB-SC), com proposta de inclusão dedispositivo normativo no Código de Normas do Foro Extrajudicial vedando, enquantoausente previsão legislativa federal ou normatização da Corregedoria Nacional deJustiça, a vinculação da matrícula imobiliária a ativos digitais, tokens ou quaisquerrepresentações extrarregistrária (doc. 9520318). Acolho os fundamentos e a conclusão do parecer do Juiz-CorregedorMaximiliano Losso Bunn (n. 9699210). Determino a edição de provimento e a expedição de circular.Movimentem-se os autos à Seção de Expedientes e Serviços Gerais da Divisão Administrativa, em regime de colaboração, para alteração:a) do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial (Provimento CGJ n. 34/2023);b ) do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial anotado, com a inserção no art. 685, da seguinte referência: Circular CGJ n. 410, de18 de agosto de 2025 - autos n. 0053574-25.2025.8.24.0710. Expeça-se circular a todos os notários e registradores deste Estado,Juízes Corregedores Permanentes e Juízes com atuação em matéria de RegistrosPúblicos, com cópia desta decisão, do parecer por ela acolhido e do provimento a sereditado. No intuito de favorecer e promover a disseminação do conhecimento,determino o encaminhamento aos chefes de secretaria do foro de cópia dacorrespondência enviada às referidas autoridades. Por medida de celeridade e economia processual, cópia da presentedecisão servirá como ofício. Publiquem-se a decisão e o respectivo parecer no CadernoAdministrativo do Diário da Justiça Eletrônico, nos termos do art. 5º da Resolução TJn. 27/2021. Cumpridas as determinações, os autos devem ser movimentados aoNúcleo IV (Extrajudicial) para a atualização do Sistema de Correição Integrada (SCI). Levada a efeito a atualização da citada ferramenta, a tramitação dosautos deve ser encerrada. Caso requerida, autorizo, desde já, a disponibilização de acessoDecisão 9702091 SEI 0053574-25.2025.8.24.0710 / pg. 7 externo integral dos autos mediante a indicação de e-mail pela parte ou poradvogado, com a possibilidade de inclusão de novos documentos pelo solicitante noprazo de 90 (noventa) dias através do peticionamento eletrônico via sistema SEI,ainda que sem procuração nos autos (Lei n. 8.906/1994, art. 7º, XIII). Documento assinado eletronicamente por Artur Jenichen Filho, Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial, em 21/08/2025, às 16:36, conforme art. 1º, III, "b",da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no sitehttp://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 9702091 e ocódigo CRC B720CF3F. 0053574-25.2025.8.24.0710 9702091v3 Decisão 9702091 SEI 0053574-25.2025.8.24.0710 / pg. 8 ESTADO DE SANTA CATARINAPODER JUDICIÁRIO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA PROVIMENTO N. 43 DE 18 DE AGOSTO DE 2025Altera o Provimento CGJ n. 34,de 31 de outubro de 2023(Código de Normas daCorregedoria-Geral do ForoExtrajudicial) para incluir o § 2ºno art. 685 do Código deNormas da Corregedoria-Geraldo Foro Extrajudicial. O CORREGEDOR-GERAL DO FORO EXTRAJUDICIAL, considerando o perene processo de aperfeiçoamento e revisão do Código de Normas daCorregedoria-Geral do Foro Extrajudicial, o comando estampado no art. 2º doProvimento CN/CNJ n. 85/2019, bem como a decisão proferida nos autos virtuais n.0053574-25.2025.8.24.0710. RESOLVE:Art. 1º Fica acrescido o § 2º no art. 685 do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial e, consequentemente, renumerado oparágrafo único do referido artigo, que passará a constar do § 1º, nos seguintestermos: "Art. 685 ...................................................................................§ 1º Será permitida nas matrículas apenas a prática de atos de registro (R) ou deaverbação (Av).§ 2º É vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vinculea matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualqueroutro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar atitularidade do domínio". (NR) Art. 2º O presente ato normativo está relacionado com o Objetivo 16 (Paz, Justiça e Instituições Eficazes) da Agenda 2030 da Organização das NaçõesUnidas (ONU). Art. 3º Este provimento entra em vigor na data de sua publicação. Provimento CGJ 43 (9710377) SEI 0053574-25.2025.8.24.0710 / pg. 9 Documento assinado eletronicamente por Artur Jenichen Filho, Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial, em 21/08/2025, às 16:36, conforme art. 1º, III, "b",da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no sitehttp://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 9710377 e ocódigo CRC 43B3FE0A. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA - CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇARua Álvaro Millen da Silveira, n. 208, Torre I, 11ª andar - Bairro Centro - Florianópolis - SC - CEP 88020-901 - E-mail: cgj@tjsc.jus.br0053574-25.2025.8.24.0710 9710377v2 Provimento CGJ 43 (9710377) SEI 0053574-25.2025.8.24.0710 / pg. 10 Circular CGJ 410 (9710386) Parecer 9699210 Decisão 9702091 Provimento CGJ 43 (9710377)