Circular CGFE-SC 25/2020 Averbação de construção civil

ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA CIRCULAR N. 25 DE 11 DE FEVEREIRO DE 2020 FORO EXTRAJUDICIAL. INCLUI O ART. 692-A E REVOGA O ART. 692 DO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA (CNCGJ). Senhores Juízes Diretores do Foro, Senhores Juízes com competência em registros públicos, Senhores Delegatários de serviços notariais e registrais, e Senhores Chefes de Secretaria, Comunico os termos do parecer e da decisão proferidos nos autos n. 0000678-88.2018.8.24.0600, que trata da inclusão do art. 692-A e revogação do art. 692 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça. Documento assinado eletronicamente por DINART FRANCISCO MACHADO , DESEMBARGADOR , em 13/02/2020, às 17:46, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 4285332 e o código CRC FD7084A3 . TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA - CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA Rua Álvaro Millen da Silveira, n. 208, Torre I, 11ª andar - Bairro Centro - Florianópolis - SC - CEP 88020-901 - E-mail: cgj@tjsc.jus.br 0000678-88.2018.8.24.0600 ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA DECISÃO Processo n. 0000678-88.2018.8.24.0600 Unidade: Núcleo IV - Serventias Extrajudiciais Assunto: Sugestão de alteração do Código de Normas Franciny Beatriz Abreu, titular do Ofício de Registro de Imóveis e de Registro Civil da comarca de Porto Belo, sugeriu a alteração do § 2.º do art. 692 do Código de Normas desta Corregedoria, com base em acórdão do Superior Tribunal de Justiça, prolatado nos autos do REsp n. 1.637.359/RS. Acolho os fundamentos e a conclusão do parecer do, à época, Juiz-Corregedor Marco Augusto Ghisi Machado (págs.  6 a 9) e determino: a) a edição de provimento para revogar o art. 692 e incluir o art. 692-A, do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça, que terá a redação que segue: "Art. 692-A Para averbação de construção civil é necessária a apresentação de “habite-se” e da Certidão de Regularidade Fiscal para Obras ou documento equivalente. § 1º No caso de construção em imóvel localizado na zona rural é exigida apenas a declaração do proprietário de que naquele foi realizada edificação. § 2º A prévia averbação de construção civil é requisito para o registro de negócio jurídico. § 3º Ausente o requisito previsto no § 2º, o título poderá ser cindido  para que se faça o registro do negócio jurídico, com a averbação da necessidade de regularização como condição para atos registrais posteriores." b) a expedição de circular aos juízes diretores de foro e aos de registros públicos e aos notários e registradores, para ciência; c) o encaminhamento dos autos ao Núcleo II, para providenciar a alteração do CNCGJ no sistema informatizado. Cumpridas as providências, a tramitação dos autos estará encerrada. Caso requerido, autorizo, desde já, a disponibilização de acesso externo ao processo mediante a indicação de e-mail pela parte ou pelo interessado, pelo prazo acima concedido. Documento assinado eletronicamente por DINART FRANCISCO MACHADO , DESEMBARGADOR , em 13/02/2020, às 17:46, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 3124490 e o código CRC 5DEF13F4 . 0000678-88.2018.8.24.0600 ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA PARECER Processo n. 0000678-88.2018.8.24.0600 Unidade: Núcleo IV - Serventias Extrajudiciais Assunto: Sugestão de alteração do Código de Normas. Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça (CNCGJ). Registro de negócio jurídico. Necessidade de prévia averbação de obra de construção civil. Condição para atos registrais posteriores. Inclusão do art. 692-A. Revogação art. 692. Expedição de provimento e circular. Posterior arquivamento. Senhor Desembargador Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial, Franciny Beatriz Abreu, oficial titular do Ofício de Registro de Imóveis e Civil da Comarca de Porto Belo, oficiou à Corregedoria-Geral da Justiça desta Corte sugerindo a alteração do art. 692, § 2º do CNCGJ, com base em entendimento consolidado em acórdão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) lançado nos autos do REsp n. 1.637.359-RS. Discorre a delegatária que o dispositivo em debate, no seu segundo parágrafo, determina que: "[...] § 2º No caso de construção irregular, o título será cindido para que se faça o registro do negócio jurídico, sem prejuízo da averbação da necessidade de regularização da situação. (redação alterada por meio do Provimento n. 13, de 4 de setembro de 2015)." Defende a oficial que a redação anterior ao Provimento n. 13/2015 se coadunava mais com o entendimento esposado pelo STJ, porquanto previa a possibilidade de cindir o título, mas condicionava a prática de atos registrais posteriores à regularização da construção: "[...] § 2º No caso de construção irregular, o título será cindido para que se faça o registro do negócio jurídico sem prejuízo da averbação da necessidade de regularização da situação como condição para atos registrais posteriores." Evidencia que a intenção do pedido é propiciar que o Estado, por meio do Registrador, seu delegatário, fiscalize e exija regularização de obras de construção civil, como prevê o ordenamento jurídico pátrio, já que a averbação de construção é obrigatória (art. 169, Lei n. 6.015/73), evitando que a situação da clandestinidade se perpetue. Ao mesmo tempo, entende que a exigência é de cunho preventivo. Com ela se evitaria que novas obras fossem realizadas e mantidas na clandestinidade, sem o controle do Estado, porquanto obra não averbada é o mesmo que obra clandestina porque tal situação implica para a União: a perda da arrecadação da contribuição federal do INSS referente aos trabalhadores da obra, além do que os valores econômicos agregados ao terreno pela obra deixarem de ser declarados para fins de imposto de renda (IR); para o Município e para o Estado de Santa Catarina a arrecadação abaixo do valor real de mercado do Imposto de transmissão (ITBI-ITCMD), quando das alienações/sucessões “causa mortis” e doações, afetando a sociedade brasileira como um todo. É o breve relatório. Após análise apurada dos fatos e direito apresentados, bem como uma revisão do parecer dos autos n. 0000145-37.2015.8.24.0600 que fundamentou a  alteração para a atual redação do art. 692, § 2º (Provimento n. 13/2015), entendo que assiste razão à requerente. Entre os princípios basilares do sistema registral está o da legalidade que objetiva impedir que sejam registrados títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos. Desta forma, quando um título é apresentado para ser registrado, este é examinado à luz da legislação em vigor ou da época de sua firmação e, havendo exigência a ser cumprida, o oficial as indicará por escrito, conforme preceituado no art. 198 da Lei n. 6.015/73. Determinam os arts. 167, II, 4 e 169, da Lei de Registros Públicos: "Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. [...] II - a averbação [...] 4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; [...] Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo: [...]." Assim, resta evidente, com base no princípio da legalidade, o dever do registrador exigir/fiscalizar o cumprimento das determinações citadas. Neste sentido, tendo em vista que no § 2º do art. 692 o registrador tem conhecimento de uma construção irregular, ou seja, de uma ilegalidade; considerando que o registro e averbação servem para tornar completa e adequada a informação sobre a real situação do imóvel, o que está de acordo com a finalidade do sistema registral, que também se baseia nos princípios da boa-fé, publicidade e informação, parece-me razoável voltar a exigir a regularização da situação, como condição para atos registrais posteriores. Desta forma, no intuito garantir a compreensão e aplicabilidade do objeto do art. 692 do CNCGJ, proponho não só a alteração do texto do § 2º, mas uma nova redação para o art. 692 como um todo, o que impõe a revogação do art. 692 e a inclusão do art. 692-A, nos termos que seguem: "Art. 692-A Para averbação de construção civil é necessária a apresentação de “habite-se” e da Certidão de Regularidade Fiscal para Obras ou documento equivalente. § 1º No caso de construção em imóvel localizado na zona rural é exigida apenas a declaração do proprietário de que naquele foi realizada edificação. § 2º A prévia averbação de construção civil é requisito para o registro de negócio jurídico. § 3º Ausente o requisito previsto no § 2º, o título poderá ser cindido  para que se faça o registro do negócio jurídico, com a averbação da necessidade de regularização como condição para atos registrais posteriores." Cumpre salientar que o texto proposto respeita o princípio da cindibilidade, segundo o qual é franqueado ao registrador de imóveis aproveitar os aspectos válidos do título para perfectibilizar o registro, enquanto descarta aqueles que porventura ainda não se encontram aptos a ingresso no fólio imobiliário, permitindo o andamento do negócio jurídico, todavia, em atenção ao princípio da legalidade, boa-fé, publicidade, informação, condiciona atos registrais futuros à legalização da construção irregular. À vista do exposto, opino: a) pela edição de provimento para revogar o art. 692 e incluir o art. 692-A, do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça, conforme redação acima proposta; b) pela expedição de circular aos Juízes de Registros Públicos, Diretores dos Foros, notários e registradores deste Estado, para cientificá-los desta alteração; e c) pelo encerramento da tramitação dos autos. É o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência. Documento assinado eletronicamente por MARCO AUGUSTO GHISI MACHADO , JUIZ-CORREGEDOR , em 14/01/2020, às 16:42, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 3124449 e o código CRC 328CF672 . 0000678-88.2018.8.24.0600