Circular CGFE-SC 168/2022 Condomínio edilício

ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA CIRCULAR N. 168 DE 20 DE JUNHO DE 2022 FORO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ELEMENTOS CARACTERIZADORES. NECESSIDADE DE COESÃO DAS PARTES DE USO E PROPRIEDADE EXCLUSIVA CONJUGADAS COM AS PARTES DE USO E PROPRIEDADE COMUM. Senhores Juízes Diretores do Foro e Senhoras Juízas Diretoras do Foro, Senhores Juízes e Senhoras Juízas com competência em registros públicos, Senhores Registradores e Senhoras Registradoras, Comunico os termos do parecer e da decisão proferidos nos autos n. 0000197-91.2019.8.24.0600, que trata dos elementos caracterizadores dos Condomínios Edilícios. Documento assinado eletronicamente por Rubens Schulz , CORREGEDOR-GERAL DO FORO EXTRAJUDICIAL , em 15/09/2022, às 17:32, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 6392841 e o código CRC 54C6F931 . TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA - CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA Rua Álvaro Millen da Silveira, n. 208, Torre I, 11ª andar - Bairro Centro - Florianópolis - SC - CEP 88020-901 - E-mail: cgj@tjsc.jus.br 0000197-91.2019.8.24.0600 ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO DECISÃO Processo n. 0000197-91.2019.8.24.0600 Unidade: Gabinete do Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial Assunto: Pedido de Providências Cuida-se de solicitação de estudo e orientação quanto às áreas comuns dos Condomínios Edilícios do Estado. Acolho os fundamentos e a conclusão do parecer do Juiz-Corregedor Rafael Maas dos Anjos (n. 6392612 ). Determino a expedição de circular para ciência de todos os delegatários, interinos e juízes diretores dos foros, e magistrados com atuação na matéria de Registros Públicos do Estado, com cópia do parecer retro e desta decisão. No intuito de favorecer e promover a disseminação do conhecimento, determino o encaminhamento aos chefes de secretaria do foro de cópia da correspondência enviada às referidas autoridades. Oficiem-se todos os municípios de Santa Catarina, Associação de Notários e Registradores de Santa Catarina (ANOREG), Colégio Registral Imobiliário (CORI-SC), Federação Catarinense de Municípios (FECAM), Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-SC) e Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-SC), com cópia desta decisão e do parecer. A presente decisão servirá como ofício e deverá ser encaminhada com cópia do parecer. Publiquem-se esta decisão e o respectivo parecer no Caderno Administrativo do Diário da Justiça Eletrônico, nos termos do art. 5º da Resolução TJ n. 27/2021. Cumpridas as determinações, os autos devem ser movimentados ao Núcleo IV (Extrajudicial) para atualização do Sistema de Cadastro do Extrajudicial (SCE) e da base "Conhecimento EXTRA", se for o caso. Levada a efeito a atualização das citadas ferramentas, quando necessária, a tramitação dos autos deve ser encerrada. Caso requerido, autorizo, desde já, a disponibilização de acesso externo aos autos, pelo prazo de 15 (quinze) dias, mediante a indicação de e-mail pela parte ou por advogado, ainda que sem procuração nos autos (Lei n. 8.906/1994, art. 7º, XIII). Documento assinado eletronicamente por Rubens Schulz , CORREGEDOR-GERAL DO FORO EXTRAJUDICIAL , em 15/09/2022, às 17:32, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 6392660 e o código CRC E7928FBC . 0000197-91.2019.8.24.0600 ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO PARECER Processo n. 0000197-91.2019.8.24.0600 Unidade: Núcleo IV - Extrajudicial Assunto: Pedido de Providências Foro Extrajudicial. Registro de Imóveis. Condomínio edilício. Elementos caracterizadores. Necessidade de coesão das partes de uso e propriedade exclusiva conjugadas com as partes de uso e propriedade comum. Encerramento dos autos. Senhor Desembargador Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial, 1. Esta demanda é oriunda da determinação exarada em decisão dos autos n. 0000070-56.2019.8.24.0600. Na ocasião, houve pedido de providências instaurado por solicitação da Prefeitura Municipal, da Câmara de Vereadores, de empresários do setor imobiliário e de construtores do município e comarca de Brusque sobre a necessidade de se colocar área comum das unidades descritas na instituição e na planta dos imóveis para a instituição de condomínio de casas geminadas. Portanto, determinou-se a autuação apartada, para estudo e orientação quanto às áreas comuns dos condomínios edilícios do Estado, dando origem aos presentes autos. Houve remessa a esta Corregedoria para providências. Ato contínuo, sobre o tema, juntou-se parecer conjunto da Associação dos Notários e Registradores do Estado de Santa Catarina – ANOREG/SC e do Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina, que foi encaminhado para esta Corregedoria em fevereiro de 2019, cuja conclusão é no sentido da possibilidade da instituição de condomínio edilício de casas geminadas tendo o solo como única área comum (documento n. 4598193 ). Considerando a relevância e o interesse de diferentes entidades sobre o assunto, foram intimados o Ministério Público de Santa Catarina, a Ordem dos Advogados do Brasil, seção de Santa Catarina (OAB/SC), a Federação Catarinense de Municípios (FECAM), o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-SC) e o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-SC) e, novamente, a Associação de Notários e Registradores de Santa Catariana (ANOREG) e o Colégio Registral Imobiliário (CORI-SC), para apresentarem suas considerações sobre o tema. A Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/SC manifestou-se pela possibilidade jurídica em relação aos condomínios edilícios de casas geminadas, considerando de forma ampla e irrestrita as caracterizações das áreas comuns, sempre com o regramento e a aprovação do ente público municipal (documento 5279287). A Associação dos Notários e Registradores do Estado de Santa Catarina – ANOREG/SC e do Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina - CORI-SC, apresentaram nova manifestação conjunta, no sentido de que, ainda que as casas geminadas disponham de entradas independentes para a via pública e não se comuniquem em qualquer espaço comum, existem partes comuns inseparáveis como subsolo, espaço aéreo, parede, telhado, fundações, muro, cerca, grade, fiação elétrica, ligação ao sistema de esgoto. Ao final, acrescentam: [...] o próprio Código Civil, com as inclusões promovidas pela Lei da REURB (Lei Federal nº 13.465/2017), criou novos critérios de descrição das frações ideais, admitindo sua fixação de acordo com a área do solo ocupada por cada casa ou de modo livre a ser definido no ato de instituição [...] Destaque-se, outrossim, que a casa geminada comporta-se da mesma forma que o condomínio horizontal. Em caso de destruição ou ruína total do prédio (e nas duas situações), o condomínio edilício/especial transforma-se em condomínio voluntário/comum (art. 1.357, CC): Por outro lado, caracterizar toda e qualquer casa geminada como espécie de condomínio voluntário implica ofensa frontal às diretrizes da política urbana de ocupação do solo e aos direitos fundamental de propriedade e social de moradia. A propósito, o Estatuto das Cidades é peremptório em exigir a presença de “normas especiais de ocupação do solo para população de baixa renda” e a “simplificação da legislação de ocupação do solo para aumentar o preço dos lotes” [...] Notadamente, o mercado das casas geminadas dirige-se, regra geral, a certo perfil de cliente: famílias de renda mais baixa. Por outro lado, admitir a este empreendimento apenas a categorização de condomínio voluntário resulta inexoravelmente em drástica redução do valor dos imóveis e, pior, de acesso ao financiamento bancário. Sob a consideração de condomínio voluntário, o agente financeiro exigirá que a garantia do financiamento ao construtor e também ao adquirente estenda-se a todo o imóvel, haja vista que se tratará de matrícula única, fracionada em frações ideias. A um só tempo, a caracterização como condomínio voluntário dissuade o construtor de empreender e o adquirente ficará jungido à inadimplência do coproprietário vizinho. Em síntese: a classificação da casa geminada no regime do condomínio voluntário equivale, na prática, a extinguir esta modalidade de empreendimento do tráfego negocial imobiliário ou incentivar a ocupação informal dos centros urbanos, em total dissenso aos fins visados pela contemporânea legislação de regularização fundiária urbana. Acresça-se, por fim, que a configuração da casa geminada sob o figurino de condomínio edilício harmoniza-se perfeitamente à REURB, mais precisamente ao instituto do condomínio urbano simples [...] Em conclusão: revela-se grande contrassenso classificar toda e qualquer casa geminada, assobradada e distanciada como espécie de condomínio voluntário. A resistência à ideia de visualizá-las sob a condição de condomínio edilício – é claro, se aprovada a construção pela Municipalidade – seria ulteriormente contornada pela figura do condomínio urbano simples. Vale dizer: a tipologia de condomínio edilício inicialmente rechaçada ao fim estaria alcançada, porém a um custo muito alto: desestímulo no financiamento bancário e fomento da burocracia. Frente ao exposto, as Associações Peticionantes entendem e requerem que, uma vez aprovado o projeto de construção de casas geminadas, assobradas e distanciadas em um único terreno pela Municipalidade, os empreendedores estejam autorizados a solicitar o registro da incorporação e, concluída a obra com a expedição do Habite-se, a instituir o condomínio edilício, criando unidades autônomas com matrículas próprias. (documento 5289878 ). A Comissão de Exercício Profissional do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Santa Catarina – CEP-CAU/SC apontou suas considerações no sentido de que o Município detém a prerrogativa Constitucional para o ordenamento territorial de sua localidade e que cabe a ele o dever de enquadrar este tipo de edificação na legislação vigente que viabilize o devido registro dos imóveis e também de legislar no sentido de resguardar a integridade deste tipo de edificações (documento 5410742 ). Por fim, o Ministério Público de Santa Catarina contemplou o tema destacando, inicialmente, as duas espécies de condomínio: o geral (o voluntário e o necessário) e o edilício. Salientou que o art. 8º da Lei n. 4.591/64 define os condomínios de casas térreas ou assobradadas e de edifícios, exigindo a discriminação das áreas comuns. Entende que optando o interessado pela instituição de condomínio edilício, inclusive quando constituído por casas, deverá haver a identificação das áreas exclusivas e das áreas comuns (documento 5348588 ). É o relatório. 2. A propriedade privada, protegida no ordenamento jurídico pátrio, constitui-se em direito fundamental (art. 5°, caput e inciso XXII, CRFB/88) para a promoção da dignidade humana na sociedade moderna. Não por acaso, o sistema jurídico nacional reconheceu ao titular da propriedade o pleno exercício das prerrogativas de uso, gozo, disposição e reclamação (art. 1.228, Código Civil). Eventual limitação a este direito deve encontrar respaldo legal e constitucional, e respeitar critérios de adequação entre os meios lançados e os fins sociais, econômicos e ambientais da propriedade (art. 5°, XXIII, art. 170, II e III e art. 225 da CF/88). Por isso, o art. 182 da CF/88 dispõe que os imóveis urbanos cumprirão sua função social e, por conseguinte, o bem-estar dos seus habitantes, quando a propriedade urbana atender as exigências fundamentais de ordenação das cidades, previstas em diretrizes gerais e regionais fixadas pela União e pelos Estados e promovidas pelos Municípios (art. 24, I, e art. 30, I, II e VIII da CF/88). Dentre as legislações que limitaram o direito de propriedade em função de um interesse público, objetivando o crescimento ordenado e racional do meio urbano, está a Lei n. 6.766/79. Ao dispor sobre diretrizes gerais na ocupação do solo urbano, a lei trata de aspectos urbanísticos, sanitários, penais, civis, registrais e administrativos a serem observados por todos os entes federativos no ato de parcelamento do solo. Caberá, ainda, aos Estados e ao Distrito Federal estabelecer regras regionais e aos Município regras locais, nos termos do art. 2° da referida lei. A princípio, a legislação não sugere a pretensão de frear as comercializações imobiliárias ou os lucros dela decorrentes, notadamente porque a Lei de Terras de 1850 (Lei 60) foi o instrumento estatal que tornou a terra um produto que só podia ser adquirida por compra e venda, superando o sistema das sesmarias e de posse (FELDMAN, 2001, p. 39). Salvo melhor juízo, a intenção na época era estabelecer mecanismos de controle estatal que garantissem às frações de terras urbanas uma infraestrutura mínima e ordenada no grande conjunto urbano, passando a concentrar cada vez mais agrupamentos humanos. Ora, com a possibilidade de propriedade de terra por particulares e sua comercialização, bem como com o aumento do contingente urbano decorrente das industrializações e do êxodo rural, a procura de uma moradia fixa faz surgir problemas de infraestrutura e intenso agrupamento populacional em áreas de risco, causando graves problemas ao ordenamento urbano. Assim, com a edição da Lei n. 6.766/79, buscou-se coibir e penalizar os responsáveis pelos fracionamentos precários e desordenados no meio urbano, na medida em que a busca desarrazoada de lucro fácil ocasionava prejuízos à dignidade da pessoa humana, à prestação de serviços públicos e ao crescimento ordenado nas cidades. Não obstante, a lei em destaque também procurou estabelecer mecanismo de proteção aos direitos adquiridos dos compradores de lotes irregulares. Dentre alguns pontos pertinentes ao caso, cita-se que o parcelamento regular da terra se procede mediante loteamento e desmembramento (art. 2°, Lei n. 6.766/79). As infraestruturas básicas são as definidas pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe (art. 2°, § 4°, Lei n. 6.766/79), respeitados os requisitos mínimos indicados no § 6° conforme redação dada pela Lei n. 9.785/1999. Estabelece também a área mínima de um lote em 125 m² (art. 4°, II). Essa atribuição de controle e organização dos lotes pelo Município foi sendo ampliada, não só com a Lei n. 9.785/1999, mas com outras legislações, tais como o Estatuto das Cidades - Lei n. 10.257/01 -, que regulamentou o art. 182 da CF/88. Este regulamento concebeu ao Município a prerrogativa de, por meio de instrumentos de política urbana, disciplinar o parcelamento, o uso e a ocupação do solo, nos termos do art. 4°, III, ‘b’, do Estatuto da Cidade, e art. 30, VIII, da CF/88. Nesta dinâmica legislativa, há outra particularidade: a copropriedade ou o condomínio. Por definição, os condomínios edilícios diferenciam-se dos condomínios gerais/simples pelo fato de coexistirem partes que são de propriedade exclusiva e partes que são de propriedade comum dos condôminos. Ou seja, para a existência do condomínio edilício é preciso ter efetivamente, de forma concomitante, tanto a propriedade comum quanto a propriedade exclusiva. A formação de um condomínio edilício é um ato complexo, cujas regras estão estabelecidas e podem ser destacadas do Código Civil: Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. § 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. § 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. § 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. § 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. Nesse cenário, a Lei n. 4.591/1964, que trata sobre o condomínio em edificações, naquilo que ela não conflita com o Código Civil, também dispõe sobre a propriedade exclusiva (alienável e gravável livremente), devidamente interligada a uma porção comum (indivisível e inalienável separadamente), nos seguintes termos: Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei. § 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. § 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham. § 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. § 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. § 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas. Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO). Outrossim, recentemente, a Lei n. 14.382/22 alterou a redação o art. 68, da Lei n. 4.591/64, e incluiu o § 1º, nos seguintes termos: Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis. § 1º A modalidade de incorporação de que trata este artigo poderá abranger a totalidade ou apenas parte dos lotes integrantes do parcelamento, ainda que sem área comum, e não sujeita o conjunto imobiliário dela resultante ao regime do condomínio edilício, permanecendo as vias e as áreas por ele abrangidas sob domínio público. As unidades exclusivas que compõem um condomínio edilício são resultado da edificação ou conjunto de edificações promovidas em terreno de propriedade comum - subdividido em frações ideais -, separadas umas das outras e das demais partes comuns da edificação. Em outras palavras, as partes privativas são de propriedade exclusiva; contudo, a base do sistema – terreno, colunas, estrutura das edificações, muros e etc – é impreterivelmente comum, tendo em vista que é condição para a existência e funcionamento do instituto. Pode-se afirmar que tudo que não for de propriedade exclusiva pertence ao condomínio, por ser acessório indispensável da propriedade de cada condômino. Isto significa que não seria possível conceber um condomínio edilício se não pertencesse a todos os condôminos, considerando que a coisa comum é perpetua, pois é inalienável separadamente das unidades autônomas. Nesta modalidade de condomínio apenas as unidades edificadas são de propriedade privativa; todo o resto é de propriedade comum. Explica-se. Na hipótese de edificação de um condomínio ser derruída e os condôminos não deliberarem pela sua reconstrução (art. 1.357, CC), cada um deles perderá, de um lado, a sua unidade autônoma; de outro lado, restará a cada titular uma fração ideal no solo. Neste cenário, como bem argumentado pelas associações de classe, a possibilidade de o terreno ser considerado como área comum de um condomínio edilício torna-se perfeitamente possível. A nosso sentir, este tipo de condomínio não poderia sequer ser apontado como uma espécie de parcelamento irregular do solo, haja vista que não há alteração nas medidas originais do imóvel. Ante o elucidado, é possível depreender que os condomínios edilícios se caracterizam por apresentarem a comunhão da propriedade exclusiva com a copropriedade necessária de todo o restante do sistema – partes comuns – que, nos termos do rol exemplificativo do art. 1.331, § 2º, do Código Civil, é constituído pelo “ solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público” . Com efeito, as frações autônomas não podem existir, nem ser concebidas sem a totalidade do edifício e do solo. O conjunto do edifício, com suas partes exclusivas e com suas partes comuns, forma um todo incindível, inseparável (BATALHA, Wilson de Souza Campos. Loteamentos e condomínios. Tomo II. São Paulo: Ed. Max Limonad, 1953, p. 83). Essa opção pela existência (ou não) de área de propriedade comum nas construções não desclassifica o empreendimento da categoria de condomínio edilício, uma vez que o § 2° do art. 1.331 do Código Civil, de modo exemplificativo, confere um rol de coisas que terá a presunção legal de ser de propriedade e utilização comuns de todos os condôminos, como o solo e a estrutura do prédio. [...] examinando-se, atentamente, os dispositivos da lei 4.591/64, assim como os do Código Civil em vigor, não se encontra qualquer regra que estabeleça qual o número mínimo de partes comuns num condomínio edilício, de sorte que qualquer restrição nesse sentido se afigura ilegítima. A legislação em vigor, a exemplo da lei 4.591/64, limita-se a fazer uma enumeração daquilo que, normalmente se considera área comum e aquilo que é suscetível de ser propriedade exclusiva. [...] o solo, pela própria natureza das coisas, terá que ser objeto de propriedade comum, de sorte que não pode ser alienado separadamente ou dividido. Destarte, nas construções dessas casas poderá ser instituído, se for de interesse das partes, o condomínio edilício, pois há, no mínimo, copropriedade do solo e dos muros que cercam o terreno, sem prejuízo de outras áreas de propriedade e de uso comum que desejarem os condôminos – exemplificativamente, pode reservar uma faixa comum no fundo do terreno para servir de quintal ou uma área comum para acesso às respectivas residências (SARMENTO FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira. O solo é a única área de uso comum do condomínio edilício. Boletim do IRIB, jan/fev. 204, n. 314, p. 109-110). Dessa forma, é viável a interpretação segundo a qual os empreendimento com área comum zero não perdem sua natureza de condomínio edilício. Isso porque, por força da presunção de legal de área comum que é o solo, as menções dos parágrafos do art. 1.331 do Códex Civil devem ser lidas em conjunto com o caput , ou seja, a exigência da indicação das áreas de propriedade comum nas edificações destina-se aos empreendimentos que optaram, para além das determinadas por lei, estabelecer outras áreas e que, por isso, precisariam ser indicadas. Nesse sentido, a doutrina citada no documento n. 6056385 (mencionado nestes autos pela Central de Atendimento n. 67474-XBGLDI) merece reprodução: Via de regra, casas geminadas não possuem hall de entrada, corredores, garagem ou qualquer outra parte edificada que seja destinada ao uso comum. O mesmo ocorre com prédio de sobrado, em que o acesso à unidade superior é feita por escadaria própria e com saída direta à via pública. E nem por isso podem ser privadas de se tornarem unidades autônomas pela instituição de condomínio edilício. A inexistência de áreas construídas ditas de uso comum não pode servir de empecilho à instituição de conmínio edilício, mormente depois da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. As limitações legais foram sendo amainadas ao longo do tempo e, atualmente, não existem razões para que casas geminadas e prédios de sobrado não possam ter unidades individuadas. Embora o Código Civil determine que as unidades autônomas sejam descritas de modo independente das áreas edificadas de uso comum (artigo 1.331), isto deve ocorrer se e quando houver estas últimas. A instituição de condomínio é a única modalidade de criação de unidades autônomas quando o terreno não comporta divisão física por imposição legal. Não se pode negar o que a lei não nega. Retomemos um pouco a história do instituto da propriedade horizontal no Brasil: a partir de 25 de junho de 1928, pelo Decreto nª 5.481, passou-se a admitir a propriedade por apartamentos, desde que em prédios com mais de cinco andares. Na década de 1940, tal exigência passou para três e, depois para dois o número de pavimentos. Em 1964, com o advento da Lei nº 4.591, passou-se a admitir o condomínio especial por unidades autônomas também para casas térreas, o que não sofreu alteração com a edicação do Código Civil de 2002. Portanto, vemos que a disciplina legal do instituto do condomínio edilício evoluiu no sentido de não se exigir o número de pavimento como condição à criação de unidades autônomas. Não se deve agora, em noma da literalidade da leitura do diploma legal (artigo 1.331), exigir que haja pelo menos um metro quadrado de área construída comum para que se possa instituir condomínio edilício. Caso contrário, poderemos chegar ao absurdo - ou ao desespero do cidadão - que já me foi apontado, de ser construída uma caixa para correspondência a fim de atender à exigência de área edificada de uso comum (MEZZARI, Mário Pazutti. Condomínio e incorporação no Registro de Imóveis. 5ª ed. Porto Alegre: Livraria do Advogado Editora, 2020, pp. 43/44) No presente caso, outrossim, reputa-se existir outro fundamento importante a ser considerado. O registro de imóveis exerce o papel de moderador do tráfego imobiliário, apresentando-se como instituição de controle técnico, imparcial e de salvaguarda das transações aportadas tabularmente, estabelecendo estrita ligação com a segurança jurídica: [...] segurança jurídica significa paz, a ordem e a estabilidade e consiste na certeza de realização do direito. Os sistemas jurídicos devem permitir que cada pessoa possa prever o resultado de seu comportamento, o que ressalta a importância do aspecto formal das normas jurídicas, a sua forma de expressão. O direito tem, por isso, como um de seus valores fundamentais, para muitos o primeiro na sua escala, a segurança, que consiste, precisamente, na certeza da ordem jurídica e na confiança de sua realização, isto é, no conhecimento dos direitos e deveres estabelecidos e na certeza de seu exercício e cumprimento, e ainda na previsibilidade dos efeitos do comportamento pessoal (AMARAL, Francisco. Direito Civil: introdução. 5. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2003, p. 18). Em outras palavras, a segurança jurídica consiste no ideal de promoção de um ambiente coletivo capaz de atender com previsibilidade e estabilidade as expectativas de comportamento socialmente delimitadas pelo ordenamento jurídico. Ao contemplar implicitamente tal princípio, a matriz constitucional brasileira deposita sobre o Estado (e sobre a coletividade) o dever de criar órgãos aptos a aplicar as normas jurídicas com eficiência e previsibilidade. Neste viés, a atividade notarial e registral funciona como um mecanismo relevante de garantia da aplicação das normas jurídicas no cotidiano das relações humanas mais diversas. No registro de imóveis, a registradora e o registrador são, por essência, guardiões jurídicos da propriedade privada, exercendo a função social vocacionada à segurança do tráfego imobiliário. Dentre outras possibilidades, este mister é concretizado cotidianamente pelo poder-dever inerente à qualificação registral. Segundo Ricardo Dip: Por meio dessa qualificação, visa-se a aferir a legitimidade do título objeto da inscrição pretendida, de modo que sua validade e autenticidade, bem como sua aclimação ao que consta dos registros, sejam verificadas em cotejo com o parâmetro da legalidade (DIP, Ricardo. Registro de imóveis. Tomo II. Descalvado: Ed. Primvs, 2018, p.87) Neste aspecto, o exercício da qualificação e da publicidade dos registros imobiliários confere aos registradores imobiliários a figura de preventores jurídicos por definição. Dentre as características da função qualificadora, estão: (a) independência da registradora e do registrador enquanto profissionais do direito (art. 28 da Lei 8.935/94); (b) integralidade da análise do título, a qual deverá ser una, sempre que possível, estendendo-se sob todos os aspectos relevantes e imprescindíveis para o aporte registral (art. 198 da Lei 6.015/73); (c) obrigatoriedade do exame documental, uma vez que o apontamento dos títulos na serventia e sua qualificação não poderá ser obstruída ou renunciada sob qualquer pretexto (art. 12 e art. 188 da Lei 6.025/73). Entrementes, a função qualificadora encontra limites, sendo recomendável vigilância do registrador para manter as operações na serventia dentro das suas atribuições e responsabilidades. O exame crítico dos documentos opera-se sob aspectos formais e materiais, mas não é absoluto. A qualificação material pode apresentar restrições, uma vez que não possui o oficial de registro a virtude de identificar vícios que transcendem o título. De igual forma, não lhe é conferido o mister de revisão de mérito das decisões administrativas e judiciais. A qualificação prévia ao registro não possui efeito saneador, dado que a presunção decorrente dos atos registrais, no sistema brasileiro, é juris tantum . Assim, harmonizando o princípio da publicidade com o da legalidade, possibilita-se que, dos efeitos da cognoscibilidade coletiva dos atos, emane a possibilidade de contestação pela via competente. Não por acaso, os limites da qualificação variam conforme a natureza do título. Por exemplo, a qualificação dos documentos judiciais será apenas formal (art. 644, CNCGJ) - o mesmo acontece com o título relacionado à REURB (art. 764-A, CNCGJ). Nesse sentido, é possível afirmar que o filtro de legalidade dos instrumentos administrativos merece atenção, para evitar, ao máximo, imiscuir-se no escopo da decisão executiva. Seria injusto e inadequado, a nosso pensar, depositar sobre o oficial de registro imobiliário o dever de realizar o controle de constitucionalidade ou de legalidade (formal e material) dos atos provenientes da administração pública. Afinal, o ordenamento jurídico brasileiro contempla a presunção de legalidade como um dos atributos do ato administrativo - cujo controle está reservado à esfera jurisdicional (via de regra, mediante provocação), preservado o devido processo legal. No presente caso, o objetivo precípuo da atividade registral é garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (art. 1° da Lei 8.935/94) que envolvam as incorporações e constituições de condomínios de casas geminadas. Destarte, é recomendável que a serventia verifique a documentação prevista no rol do art. 32 da Lei n. 4.591/64, sem adentrar em matéria de mérito ou legalidade decorrente de atos realizados por aqueles cuja norma conferiu legitimidade. Assim, com a aprovação do município (ente responsável pela política urbanística, por essência), o enquadramento das casas geminadas, com área de uso comum zero como condomínio edilício ou condomínio urbano simples da Lei n. 13.465/17, ainda que exista o Decreto n. 9.310/18, goza de presunção de legalidade. Não se olvide que a competência para ordenar o uso e a ocupação do solo urbano é conferida ao município (art. 30, I, II e VIII; art. 180 da CF/88 e art. 4°, III, ‘b’ do Estatuto da Cidade), sendo que o controle da legalidade fica reservado aos poderes constituídos e competentes (conveniência e legalidade pela própria administração e o de legalidade pelo judiciário na sua função típica). Ademais, os documentos técnicos ficam sob responsabilidade do profissional subscritor dos projetos e dos quadros de áreas da ABNT, em cumprimento ao art. 32, § 9°, da Lei n. 4.591/64 - o qual, por sua vez, será fiscalizado pelo conselho da sua categoria e possui reponsabilidade quanto ao labor exercido. Esse cenário de competências fiscalizatórias e revisórias sugere que a qualificação registral deverá se limitar a verificar a coerência e harmonia das informações presentes no memorial descritivo, plantas, quadro da ABNT, alvará de construção, habite-se, eventuais licenças ambientais e demais documentos técnicos e de aprovação emitidos pelos órgãos competentes. Assim, salvo melhor juízo, mostra-se pouco recomendável conferir ao registro imobiliário a atribuição de revisão meritória dos atos administrativos do Poder Executivo, questionando, por exemplo, quais elementos devem ser considerados, ou não, como área de uso comum num condomínio edilício. Portanto, exemplificando, será necessário verificar se todas as unidades possuem acesso ao sistema viário, a designação individual de cada área privativa, devidamente vinculada a uma fração ideal do solo (para atender a regra da acessão), nos termos do art. 1°, §§ 1° e 2°, e art. 2°, da Lei n. 4.591/64, assim como do art. 1.332 do Código Civil. O objetivo precípuo é proteger o direito de propriedade, mediando os impactos da qualificação registral, nos termos do art. 20 da Lei de Introdução ao Direito Brasileiro. Esta tarefa, a princípio, recomenda uma atenção especial para evitar exigências fora da competência legal conferida a cada função e para dar respeito ao princípio de inviolabilidade da propriedade privada pelo arbítrio da vontade (art. 5°, II da CF/88 e art. 11 do Código Civil). Ademais, as casas geminadas têm se tornado um grande meio de efetivação do direito fundamental de propriedade à população mais vulnerável, por meio de programas como o Minha Casa Minha Vida e Casa Verde e Amarela. Sua aprovação pelo poder público demonstra o papel de um Estado que pode até colocar limite à propriedade privada, mas o faz com objetivo de atender sua finalidade social, ambiental e econômica, a fim de alcançar sustentabilidade. Trata-se de tendência que, ao entender desta Corregedoria, contribui com um dos objetivos do Estatuto das Cidade: a “simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais” (art. 2º, XV). Por todas as razões trazidas, recomenda-se que, em não havendo legislação municipal apta a regulamentar de maneira diversa, sugere-se que seja viável a instituição de condomínio com base no Código Civil e na Lei n. 4.591/64, com a devida aprovação municipal. 3. Diante de todo o exposto, opina-se: a) pela expedição de circular a todos os Ofícios de Registro de Imóveis, Juízes Diretores do Foro e Juízes com atribuição em registros públicos acerca do teor deste parecer; b) pela expedição de ofício para todos os municípios de Santa Catarina, Associação de Notários e Registradores de Santa Catarina (ANOREG), Colégio Registral Imobiliário (CORI-SC), Federação Catarinense de Municípios (FECAM), Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-SC) e Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-SC), com cópia deste parecer e da decisão; e c) pelo arquivamento dos presentes autos. É o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência. Documento assinado eletronicamente por Rafael Maas dos Anjos , JUIZ-CORREGEDOR , em 06/09/2022, às 00:13, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 6392612 e o código CRC D271AE4C . 0000197-91.2019.8.24.0600