Circular CGFE-SC 304/2021 Certidões imobiliárias

ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA CIRCULAR N. 304 DE 17 DE NOVEMBRO DE 2021 Certidões de feitos ajuizados para lavratura de escrituras relativas a bens imóveis e direitos reais sobre eles. Dispensa. Princípio da concentração dos atos na matrícula. Lei n. 13.097/2015. Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias emitida por oficial registrador de imóveis. Manutenção. Exegese do Decreto n. 93.240/86, art. 1º, IV e do art. 802, III, do CNCGJ. Senhores Juízes Diretores do Foro e Senhoras Juízas Diretoras do Foro, Senhores Juízes e Senhoras Juízas com competência em registros públicos, Senhores Notários e Senhoras Notárias, Senhores Registradores e Senhoras Registradoras. Comunico os termos do parecer e da decisão proferida nos autos n. 0001254-18.2017.8.24.0600 , que confirmam a necessidade de emissão da certidão de ações pelos oficiais de registro de imóveis. Documento assinado eletronicamente por Dinart Francisco Machado , DESEMBARGADOR , em 30/11/2021, às 15:57, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 5936696 e o código CRC 926FE207 . ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO DECISÃO Processo n. 0001254-18.2017.8.24.0600 Unidade: Gabinete do Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial Assunto: Pedido de Providências Trata-se de consulta questionando a necessidade de se exigir a certidão de ações emitida pelos ofícios de registros de imóveis para a lavratura de escrituras públicas relativas à alienação ou à oneração de bens imóveis com o advento da Lei n. 13.097/15 que alterou o §2º do art. 1º da Lei n. 7.433/85. Acolho os fundamentos e a conclusão do parecer do Excelentíssimo Juiz Corregedor Rafael Maas dos Anjos ( 5934304 ). Expeça-se circular com cópia desta decisão e do parecer retro aos magistrados diretores de foro e competentes em registros públicos, bem como aos delegatários dos serviços notariais e registrais do Estado de Santa Catarina, para ciência. Cientifique-se a Associação dos Notários e Registradores de Santa Catarina, ao Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina e ao Colégio Notarial do Brasil - Seção Santa Catarina (CNB/SC). O procedimento de n. 0021920-93.2020.8.24.0710 vinculado a estes autos será objeto de decisão e parecer próprios. Cumpridas as determinações, encerre-se a tramitação dos autos. Documento assinado eletronicamente por Dinart Francisco Machado , DESEMBARGADOR , em 30/11/2021, às 15:57, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 5936654 e o código CRC 7F56FDAD . ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO PARECER Processo n. 0001254-18.2017.8.24.0600 Unidade: Núcleo IV - Extrajudicial Assunto: Pedido de Providências Certidões de feitos ajuizados para escrituras. Dispensa. Princípio da concentração dos atos na matrícula. Lei n. 13.097/2015. Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias emitida por oficial registrador de imóveis. Manutenção. Exegese do Decreto n. 93.240/86, art. 1º, IV e do art. 802, III, do CNCGJ. Senhor Desembargador Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial, 1. Os autos tratam de consulta formulada em caráter genérico por Glaciana de Fátima Lima Canova, por meio da central de atendimento desta Corregedoria, com protocolos ns. 10176-NFBSLO e 10214-FTJPEE, os quais foram autuados na forma de Pedido de Providências referente à dispensa da certidão de ações para a lavratura de atos notariais. Alega a consulente que, com o advento da Lei n. 13.097/15, o § 2º do art. 1º da Lei n. 7.433/85 teve sua redação suprimida na parte do texto que previa a apresentação de certidão de ações. Acrescenta que ficou claro não ser mais necessária a apresentação da certidão de ações expedida pelo registro de imóveis. Porém, mesmo assim, muitas escrituras que não mencionam apresentação do referido documento têm recebido qualificação negativa por alguns oficiais. Não resignada com a resposta, reiterou os argumentos e descreveu os encontros da Associação dos Notários e Registradores de Santa Catarina (ANOREG/SC) com representantes desta Corregedoria-Geral da Justiça sobre o assunto ( 2840648 , 2840649 e 2840650 ). Instados a se manifestar ( 2840651 ), os notários e registradores de Santa Catarina consignaram: a) O senhor Clóvis Romeu Squio, Tabelião de Notas e Protesto da comarca de Seara, asseverou que é necessário garantir a segurança jurídica em relação às partes que firmam acordos mediante as escriturações públicas, razão pela qual entende que não exigir a certidão de feitos ajuizados acarretaria desinteresse pelos serviços extrajudiciais, pois se estaria, de certa forma, judicializando o extrajudicial ( 2840663 ). b) A senhora Franciny Beatriz Abreu, Oficial do Registro de Imóveis da comarca de Porto Belo, alegou, em síntese, que a certidão de inteiro teor, ônus e ações não pode ser dispensada, pois é cautela necessária a ser exigida nos negócios jurídicos imobiliários pela segurança jurídica, autenticidade e publicidade ( 2840665 a 2840668 ). c) A senhora Lígia Santos Bresola, Oficial do Registro de Imóveis da comarca de Campos Novos, declarou que as certidões são de extrema importância para proporcionar uma garantia e eficácia dos registros, de acordo com todos os princípios que o norteiam ( 2840670 ). d) O senhor Hélio E. Ziebarth, Oficial do Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição Judiciária da comarca de Blumenau, argumentou, em síntese, que a lei federal expurgou da escritura pública a apresentação das certidões de distribuição de feitos ajuizados dos alienantes (documento 2840672 ). e) A Associação dos Notários e Registradores de Santa Catarina (Anoreg-SC), o Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina e o Colégio Notarial do Brasil – Seção de Santa Catarina (CNB/SC) apresentaram manifestação em conjunto e alegaram, em suma, que o atual ordenamento jurídico impõe a apresentação das certidões de propriedade, de ônus, de ações reais e de ações pessoais reipersecutórias para a confecção de instrumentos que formalizem negócios jurídicos de transmissão ou de oneração de bens imóveis, todas emitidas pelas serventias registrais imobiliárias, não se as devendo confundir com as certidões de feitos ajuizados emitidas pelas distribuições judiciais (documentos 2840674 a 2840685 ). É o necessário. 2. A consulente afirma, em síntese, que alguns registradores de imóveis estão exigindo menção nas escrituras públicas a respeito da apresentação da certidão de ações expedidas pelos ofícios imobiliários. Em suas razões, a consulente informa que a Lei n. 13.097/15 alterou o § 2º do art. 1º da Lei n. 7.433/85, suprimindo a obrigatoriedade de apresentação da certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias para lavratura de atos notariais. A Lei n. 13.097/15 positivou o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, com o objetivo de conferir segurança aos negócios imobiliários. O referido princípio tem por essência reunir todas as informações e os direitos relevantes na matrícula do imóvel. Assim, qualquer situação que não esteja ali inscrita não poderá ser oposta pelo interessado. Necessário anotar que devem os credores, exequentes e interessados averbar suas respectivas ações, pretensões reipersecutórias, reais, ou qualquer outro tipo de constrição na matrícula do imóvel, ofertando a devida publicidade para evidenciar eventual fraude à execução. Afinal, caso o imóvel seja alienado ou onerado a terceiro, ele não poderá se valer de alegação de boa-fé ante a respectiva inscrição dos atos. O inciso I do art. 54 da Lei n. 13.097/15 refere-se às ações reais e pessoais reipersecutórias. Vale esclarecer: as ações reais versam sobre o domínio de uma coisa móvel ou imóvel, ajuizadas por proprietários ou detentores de algum dos direitos reais (como a hipoteca, o usufruto, a alienação fiduciária, entre outros arrolados no artigo 1.225 do Código Civil). Já as ações pessoais reipersecutórias são as obrigações do devedor para com o credor, de dar, de (não) fazer sobre determinado bem imóvel, como ocorre, por exemplo, com as ações paulianas e as possessórias que objetivam a declaração de usucapião. Do inciso II do art. 54 da citada Lei pode-se extrair a possibilidade de averbação das ações de execução de títulos extrajudiciais em fase de cumprimento de sentença, bem como das ações de alimentos. Este procedimento já era possível mesmo antes da Lei n. 13.097/15, seguindo a sistemática da averbação premonitória. Na mesma linha de análise, consta do inciso III do art. 54 da Lei n. 13.097/15 a possibilidade de serem averbadas na matrícula do imóvel as restrições administrativas convencionais do loteador ou incorporador e de indisponibilidade. De maneira inovadora, o inciso IV do art. 54 da referida Lei permite a averbação de ações que podem levar à insolvência, mesmo que não se tenha certeza de que irá ocorrer, o que demonstra que caberá ao magistrado fazer uma análise cuidadosa e prudente da situação para verificar se o motivo apresentado é realmente fundado, a fim de que não haja prejuízo ao proprietário. Por derradeiro, o parágrafo único do art. 54 da Lei n. 13.097/15 dispõe sobre a garantia do terceiro de boa-fé que registra seu título translativo de propriedade no registro competente, que em regra estará protegido por não lhe poderem opor situação não constante da matrícula e que ali deveria estar publicizada. Assim, a redação atual da Lei n. 7.433/85, no que interessa ao presente caso, é a seguinte: Art 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei. [..] § 2º O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição. Daí se infere: a) devem ser averbadas as citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, além de, mediante decisão judicial, a existência de qualquer outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir o proprietário à insolvência, nos termos do art. 792, IV, do Código de Processo Civil de 2015; b) não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos artigos 129 e 130 da Lei n. 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. Assim, diante da positivação do princípio da concentração dos atos na matrícula dos imóveis, não há mais razão para que o Tabelião de Notas exija a certidão de feitos ajuizados emitida pelos distribuidores judiciais. E, por isso, salvo melhor juízo, a exigência foi extirpada do § 2º do art. 1º da Lei n. 7.433/85. A redação anterior era: “O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados , e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição”. A redação atual é: “O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição” . Logo, a obrigatoriedade de exigir a certidão de feitos ajuizados pelos distribuidores judiciais na lavratura de escritura pública relativas à alienação ou à oneração de bens imóveis não mais subsiste por ausência de amparo legal. Permanece, contudo, a exigência da “certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias” emitida pelos oficiais de registro de imóveis com base nos elementos consubstanciados na matrícula do imóvel à luz do princípio da concentração positivado pela Lei n. 13.097/15, conforme o Decreto n. 93.240/86, art. 1º, IV e o art. 802, III, do CNCGJ. 3. À vista do exposto, opino pela manutenção da necessidade de apresentação da “certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias”, emitida pelos oficiais de registro de imóveis para a lavratura de escrituras públicas relativas à alienação ou à oneração de bens imóveis. É o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência. Documento assinado eletronicamente por Rafael Maas dos Anjos , JUIZ-CORREGEDOR , em 23/11/2021, às 18:29, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 5934304 e o código CRC 983A432F .