Circular CGFE-SC 303/2021 Emolumentos de enfiteuse

ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA CIRCULAR N. 303 DE 17 DE NOVEMBRO DE 2021 FORO EXTRAJUDICIAL. NOTAS. COBRANÇA DE EMOLUMENTOS. ESCRITURA DE RESGATE DE ENFITEUSE. CARACTERÍSTICAS DE ATO TRANSLATIVO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ATO COM VALOR ECONÔMICO. Senhores Juízes Diretores do Foro e Senhoras Juízas Diretoras do Foro, Senhores Juízes e Senhoras Juízas com competência em registros públicos, Senhores Notários e Escrivães de Paz, Senhoras Notárias e Escrivãs de Paz, Comunico os termos do parecer e da decisão proferidos nos autos n. 0037642-36.2021.8.24.0710, que tratam da cobrança dos emolumentos para a lavratura de escritura pública de resgate de enfiteuse. Documento assinado eletronicamente por Dinart Francisco Machado , DESEMBARGADOR , em 18/11/2021, às 11:03, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 5935474 e o código CRC 58F0166C . TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA - CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA Rua Álvaro Millen da Silveira, n. 208, Torre I, 11ª andar - Bairro Centro - Florianópolis - SC - CEP 88020-901 - E-mail: cgj@tjsc.jus.br 0037642-36.2021.8.24.0710 ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO DECISÃO Processo n. 0037642-36.2021.8.24.0710 Unidade: Gabinete do Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial Assunto: consulta - cobrança de emolumentos - resgate de enfiteuse Tratam os autos de consulta formulada por Julineli Lanski de Oliveira, responsável pelo 2º Tabelionato de Notas e Protesto da comarca de Mafra, sobre a cobrança de emolumentos na escritura de "cessão do domínio direto com resgate de enfiteuse (o imóvel é aforado pela Prefeitura do município e a pessoa tem o domínio útil sobre o imóvel) ". Acolho os fundamentos e a conclusão do parecer do Juiz-Corregedor Rafael Maas dos Anjos ( 5901817 ). Cientifique-se a requerente e o Colégio Notarial do Brasil, Seção Santa Catarina (CNB-SC). Por medida de celeridade e economia processual, a cópia da presente decisão servirá como ofício. Expeça-se circular aos juízes diretores do foro e com competência em matéria de registros públicos, assim como aos delegatários de serventias de notas (tabelionatos e escrivanias de paz). No intuito de favorecer e promover a disseminação do conhecimento, determino o encaminhamento aos chefes de secretaria do foro de cópia da correspondência enviada às referidas autoridades. Cumpridas as determinações, o processo estará encerrado. Caso requerido, autorizo, desde já, a disponibilização de acesso externo aos autos, pelo prazo de 5 (cinco) dias, mediante a indicação de e-mail pela parte ou por advogado, ainda que sem procuração nos autos (Lei n. 8.906/1994, art. 7º, XIII). Documento assinado eletronicamente por Dinart Francisco Machado , DESEMBARGADOR , em 18/11/2021, às 11:03, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 5908285 e o código CRC E3C53FD9 . 0037642-36.2021.8.24.0710 ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO PARECER Processo n. 0037642-36.2021.8.24.0710 Unidade: Núcleo IV - Extrajudicial Assunto: consulta - cobrança de emolumentos - resgate de enfiteuse Consulta. Tabelionato de Notas. Cobrança de emolumentos. Escritura de resgate de enfiteuse. Características de ato translativo da propriedade imobiliária. Ato com valor econômico. Cientificação. Expedição de Circular. Senhor Desembargador Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial, 1. Tratam os autos de consulta formulada por Julineli Lanski de Oliveira, responsável pelo 2º Tabelionato de Notas e Protesto da comarca de Mafra, sobre a cobrança de emolumentos na escritura de "cessão do domínio direto com resgate de enfiteuse (o imóvel é aforado pela Prefeitura do município e a pessoa tem o domínio útil sobre o imóvel) ". Alega que será extinta a " enfiteuse e o atual proprietário será legítimo dono do imóvel, consolidando a propriedade para ele (tudo solicitado pelo dono do imóvel e não pelo município)". Questiona se os emolumentos devem ter por base o "valor do imóvel atribuído pela prefeitura para a cessão do domínio? Ou uma escritura sem valor (como extinção de usufruto por exemplo?) ". Por meio do despacho n. 5862297 , solicitou-se a manifestação do Colégio Notarial do Brasil, Seção Santa Catarina (CNB-SC), sobre a forma de cobrança que vem sendo adotada em situações semelhantes, a fim de se alcançar um olhar mais amplo e concreto sobre o tema. Apresentada a manifestação n. 5898120 , os autos retornaram conclusos. É o relato necessário. 2. A matéria ora discutida diz respeito à cobrança dos emolumentos para a lavratura de escritura pública de resgate da enfiteuse como ato com ou sem valor, a exemplo do que ocorre com a extinção do usufruto. A Lei Complementar Estadual n. 755/2019 (Regimento de Emolumentos) estabelece no seu art. 39, inc. IX, que a instituição do usufruto é ato com valor econômico. Por outro lado, prevê no art. 37, inc. I, que a extinção do usufruto - por renúncia ou consolidação - deverá ensejar a cobrança de emolumentos como escritura sem valor econômico. O art. 1.410, inc. VI, do Código Civil, dispõe que o usufruto se extingue pela consolidação, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Segundo a doutrina, “ também será causa de extinção do usufruto a consolidação que consiste na reunião da nua-propriedade e do usufruto nas mãos da mesma pessoa (confusão), caso em que não se justifica mais a existência do usufruto ” (SERRA, Monete Hipólito; SERRA, Márcio Guerra; CASSETTARI, Christiano (coord.). Registro de Imóveis. 4. ed. Indaiatuba, SP: Editora Foco, 2020 (edição digital). Os mesmos autores ainda trazem importantes esclarecimentos sobre as características da enfiteuse: Este instituto entre particulares não foi mais contemplado pelo Código Civil de 2002, sendo substituído pelo direito de superfície, que a ele se assemelha, tendo como principal diferencial entre os institutos a temporariedade deste último frente à perpetuidade da enfiteuse. Atualmente só está previsto nas disposições transitórias como forma de regulamentar os direitos já em curso, sendo prevista ainda a continuação da existência das enfiteuses especiais instituídas sobre terrenos de marinha, tendo como senhorio a União". Podemos definir a enfiteuse como sendo um direito real de fruição sobre coisa alheia que se constituía quando, por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribuía a outrem o domínio útil do imóvel , pagando a pessoa que o adquiria (enfiteuta) ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável. Além disso, em caso de alienações por venda ou dação em pagamento do domínio útil pelo enfiteuta, possui o senhorio o direito de preferência na aquisição. Caso não a exerça, fará jus ao recebimento de uma outra quantia, denominada laudêmio. Segundo Nicolau Balbino Filho (Registro de imóveis, p. 189), a enfiteuse é um direito real que confere ao seu titular (enfiteuta ou foreiro) a posse, uso e gozo de imóvel alheio, alienável, o qual se obriga a pagar ao titular do domínio da coisa (senhorio direto) uma pensão anual invariável (foro). Determina o art. 2.038 das Disposições Transitórias do Código Civil atual que fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, aos princípios do Código Civil de 1916, no qual o instituto era regulado pelos arts. 678 a 694. Dessa forma, a enfiteuse confere ao enfiteuta direitos amplos como os do proprietário , sendo que em contraprestação ele tem a obrigação de pagar uma taxa anual pela utilização do direito, chamada foro, eventualmente pagar uma taxa, caso promova a transferência do direito a terceiros por venda ou dação em pagamento, chamada laudêmio, e, por fim, conservar a substância da coisa. [...] [...] É um direito perpétuo e dirige-se apenas a terras não cultivadas e terrenos destinados a edificação. Se for constituída para terras já cultivadas ou terrenos construídos, deve ser regulada como arrendamento ou locação por prazo indeterminado. Quanto à perpetuidade, é uma característica essencial do instituto; se houver prazo determinado, o direito não passará de um arrendamento. A instituição da enfiteuse cria a figura do Enfiteuta, que é o detentor do domínio útil, ou seja, aquele que efetivamente explora o bem, e a figura do Senhorio Direto, que é detentor do domínio direto e tem o direito de receber o foro anual, o laudêmio no caso de transmissão do direito, bem como a consolidação da propriedade caso exerça seu direito de preferência, se ocorrer renúncia por parte do enfiteuta ou ainda se este falecer sem deixar herdeiros ou credores. [...] Além disso, é direito do enfiteuta resgatar a enfiteuse, obtendo a propriedade plena, 10 (dez) anos após a constituição do emprazamento, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais. O enfiteuta está obrigado a pagar o foro anual na importância fixada no título constitutivo, sob pena de perder o direito, se deixar de pagar três anos consecutivos; neste caso, há a perda do direito pelo instituto do comisso. É possível a renúncia à enfiteuse por meio do abandono, independentemente da anuência do senhorio. A comprovação dessa situação deve ser feita judicialmente, sendo expedido mandado para que se proceda à inscrição no registro de imóveis. Assim, a extinção da enfiteuse pode se dar pelo resgate ou pelo comisso, que ocorre pelo não pagamento de três foros anuais consecutivos, ou pela renúncia do enfiteuta independentemente da concordância do senhorio direto. No tocante ao resgate, segundo a maioria da nossa doutrina, para que tenha ingresso no Registro de Imóveis, necessária se faz a lavratura de escritura pública por haver transmissão do domínio direto por parte do senhorio ao enfiteuta. Nesse sentido, é oportuno transcrever parte do parecer dado pelo renomado registrador Elvino Silva Filho, como consultor do IRIB (Instituto de Registro de Imóveis do Brasil), na seção perguntas e respostas: “Há uma nítida distinção que deve ser feita entre a quitação do pagamento do foro (que pode ser feita por instrumento particular) e a extinção do direito real de gozo, como é a enfiteuse, que deve ser objeto de escritura pública, pois envolve a transmissão do domínio direto por parte do senhorio ao enfiteuta. O sempre lembrado Serpa Lopes assim se expressa a respeito do assunto: ‘Vencido o prazo legal, podem enfiteuta e senhorio acordar sobre a realização do resgate. Assim sendo, deverá ser transcrita a escritura por força da qual o ex-titular do domínio direto declare haver recebido a importância do resgate e passar ao enfiteuta o domínio direto’. E prossegue, adiante: ‘ De vez que, conforme acentuamos, se trata de uma operação jurídica que envolve uma transferência e uma confusão, nada há mais do que transcrever o ato com domínio pleno do ex-enfiteuta cancelando o direito real de enfiteuse, em virtude da consolidação operada pela confusão do duplo domínio num só titular’ (Tratado dos registros públicos, 2. ed., III/ 261, n. 505). Não discrepa dessa orientação jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, como se pode verificar do acórdão no Ag. pet. 245.628, publicado na RT 482/ 121, no qual se lê: ‘O resgate da enfiteuse opera transferência do domínio direto para o enfiteuta, devendo, pois, o ato translativo ser transcrito no Registro de Imóveis’”. (sem grifo no original) Com efeito, a enfiteuse era prevista como direito real no Código Civil de 1916 (art. 674, I), e caracterizava-se pela transmissão do domínio útil da propriedade - pelo proprietário ou senhorio ao enfiteuta -, mediante pagamento de uma pensão ou foro (art. 678 do Código Civil de 1916). Como consequência da sua perpetuidade (art. 679 do Código Civil de 1916)  - até o respectivo resgate ou extinção - , foi criada a regra de transição disposta no art. 2.038, do Código Civil vigente. Na hipótese, ao que tudo indica, temos enfiteuse instituída antes do atual Código Civil, a respeito da qual o enfiteuta pretende fazer valer seu direito de resgate, previsto no art. 693 do Código Civil de 1916: Art. 693. Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis dez anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o valor atual da propriedade plena, e de dez pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste capítulo. Segundo o CNB/SC, "o caráter perpétuo da enfiteuse, per se, indica que o resgate não é modo natural de extinção, tanto que a hipótese não foi listada no art. 692 do CC/1916". Acrescenta que " o resgate da enfiteuse (para transformar o enfiteuta em proprietário pleno do imóvel) é, por excelência, um negócio jurídico de aquisição da propriedade, a ser formalizado por escritura pública e com o indispensável pagamento do ITBI sobre todo o imóvel ". Cita, para tanto, a decisão proferida no REsp 1.692.369/CE, em 20.8.2019: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. ENFITEUSE. RESGATE DE AFORAMENTO. VALOR DA PROPRIEDADE PLENA. AUSÊNCIA DE REGULAMENTAÇÃO ACERCA DO VALOR DA PROPRIEDADE. ITBI E IPTU. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. INEXISTÊNCIA DE VINCULAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.º 13/STJ.1. Pretensão da empresa enfiteuta de consolidar o domínio pleno (domínio direto e domínio útil) do imóvel mediante o resgate do aforamento incidente sobre o imóvel.2. A enfiteuse, instituto regulado pelo Código Civil de 1916, foi expressamente vedada pelo Código Civil de 2002 (art. 2038), ressalvando apenas as então existentes até a sua extinção e mantendo a sua regulamentação pelas disposições da codificação civil revogada. 3. Previsão do art. 693 do Código Civil de 1916 da possibilidade de aquisição do imóvel pelo enfiteuta, mediante o pagamento de 10 (dez) pensões anuais ao senhorio, somadas a um laudêmio, após o transcurso do prazo de 10 (dez) anos da constituição da enfiteuse. 4. Controvérsia em torno da base de cálculo do valor do resgate, tendo o acórdão recorrido entendido ser possível a utilização do valor venal do imóvel estabelecido no Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU para fins de cálculo do laudêmio.5. A jurisprudência da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento de que não há identidade entre as bases de cálculo do IPTU e do ITBI e suas respectivas formas de apuração, de modo que os valores lançados podem ser diversos.6. Necessidade de aferição do valor atual e real do bem dado em aforamento mediante uma avaliação criteriosa, não sendo suficiente o valor venal cadastrado para fins de IPTU.7. Determinação de retorno dos autos à origem para avaliação do valor atual do imóvel.8. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PROVIDO.(REsp 1692369/CE, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/08/2019, DJe 23/08/2019) (sem grifo no original) Dessarte, entende-se importante distinguir: a) as hipóteses nas quais a posse, o uso e o gozo do imóvel voltam a ser do senhorio; b) a situação de resgate ora tratada, na qual se opera a transmissão do domínio direto por parte do senhorio ao enfiteuta, que passa a exercer sobre o imóvel aforado os direitos de propriedade de forma plena e livre. O enfiteuta deixa de exercer apenas o seu direito real de fruição sobre coisa alheia, " em virtude da consolidação operada pela confusão do duplo domínio num só titular". A escritura, salvo melhor juízo, tem características de ato translativo da propriedade imobiliária, e, consequentemente, está sujeita às regras das escrituras com valor econômico. Diante do exposto, entende-se que a lavratura de escritura pública de resgate da enfiteuse deve ser considerada com valor econômico para fins de cobrança de emolumentos. 3. À vista do exposto, opino: a) pela cientificação da requerente e do Colégio Notarial do Brasil, Seção Santa Catarina (CNB-SC); b) pela cientificação de juízes diretores do foro e com competência em matéria de registros públicos, assim como de delegatários de serventias de notas (tabelionatos e escrivanias de paz); c) após, pelo encerramento da tramitação. É o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência. Documento assinado eletronicamente por Rafael Maas dos Anjos , JUIZ-CORREGEDOR , em 18/11/2021, às 00:46, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 5901817 e o código CRC 04D746B7 . 0037642-36.2021.8.24.0710