Circular CGFE-SC 315/2022 Escritura de compra e venda

ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA CIRCULAR N. 315 DE 25 DE OUTUBRO DE 2022 FORO EXTRAJUDICIAL. PROCEDIMENTO PRELIMINAR. PEDIDO DE REGULAMENTAÇÃO. AUTORIZAÇÃO PARA LAVRATURA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DEFINITIVA NAS HIPÓTESES DE CONTRATO PRELIMINAR TOTALMENTE QUITADO. POSSIBILIDADE. INCLUSÃO DO ART. 808-A NO CNCGJ. Senhores Juízes Diretores dos Foros e Senhoras Juízas Diretoras dos Foros, Senhores Juízes e Senhoras Juízas com competência em registros públicos, Senhores Notários e Senhoras Notárias, Senhores Registradores e Senhoras Registradoras, Comunico os termos do parecer e da decisão proferidos nos autos n. 0016923-96.2022.8.24.0710, que trata de pedido de regulamentação quanto à possibilidade de o inventariante assinar escritura pública de compra e venda de imóvel integrante de inventário, vendido em vida pelo falecido e totalmente quitado pelo comprador sem a necessidade de alvará judicial (art. 808-A do CNCGJ). Documento assinado eletronicamente por Rubens Schulz , Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial , em 16/12/2022, às 13:14, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 6714952 e o código CRC AD6AED32 . TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA - CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA Rua Álvaro Millen da Silveira, n. 208, Torre I, 11ª andar - Bairro Centro - Florianópolis - SC - CEP 88020-901 - E-mail: cgj@tjsc.jus.br 0016923-96.2022.8.24.0710 ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO DECISÃO Extrajudicial/Ato Normativo, Projeto de Lei ou Decisão regulamentar n. 0016923-96.2022.8.24.0710 Unidade: Gabinete do Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial Assunto: Pedido de regulamentação Trata-se de pedido de regulamentação quanto à possibilidade de o inventariante assinar escritura pública de compra e venda de imóvel integrante de inventário, vendido em vida pelo falecido e totalmente quitado pelo comprador sem a necessidade de alvará judicial (doc. n. 6269112 ). Acolho os fundamentos e a conclusão do parecer do Juiz-Corregedor Rafael Maas dos Anjos (doc. n. 6709278 ). Determino a edição de provimento e a expedição de circular. Movimentem-se os autos à Seção de Expedientes e Serviços Gerais da Divisão Administrativa, em regime de colaboração, para alteração: a) do Código de Normas desta Corregedoria-Geral da Justiça; b) do Código de Normas anotado, com a inserção do artigo 808-A e da seguinte referência: Circular CGJ n. 315 – autos n. 0016923-96.2022.8.24.0710 – trata da possibilidade de lavratura de escritura definitiva de compra e venda, antes do inventário e sem necessidade da utilização das vias judiciais, nas hipóteses de obrigação contratada e liquidada em vida por pessoa falecida. No intuito de favorecer e promover a disseminação do conhecimento, determino o encaminhamento aos chefes de secretaria do foro de cópia da correspondência enviada às referidas autoridades. Por medida de celeridade e economia processual, cópia da presente decisão servirá como ofício. Publiquem-se a decisão e o respectivo parecer no Caderno Administrativo do Diário da Justiça Eletrônico, nos termos do art. 5º da Resolução TJ n. 27/2021. Cumpridas as determinações, os autos devem ser movimentados ao Núcleo IV (Extrajudicial) para atualização do Sistema de Cadastro do Extrajudicial (SCE), do Sistema de Correição Integrada (SCI) e da base "Conhecimento EXTRA", se for o caso. Levada a efeito a atualização das citadas ferramentas, quando necessária, a tramitação dos autos deve ser encerrada. Caso requerido, autorizo, desde já, a disponibilização de acesso externo aos autos, pelo prazo de 5 (cinco) dias, mediante a indicação de e-mail pela parte ou por advogado, ainda que sem procuração nos autos (Lei n. 8.906/1994, art. 7º, XIII). Documento assinado eletronicamente por Rubens Schulz , Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial , em 16/12/2022, às 13:13, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 6713851 e o código CRC FAF93FE1 . 0016923-96.2022.8.24.0710 ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO PARECER Extrajudicial/Ato Normativo, Projeto de Lei ou Decisão regulamentar n. 0016923-96.2022.8.24.0710 Unidade: Núcleo IV - Extrajudicial Assunto: Pedido de regulamentação Foro extrajudicial. Pedido de regulamentação. Autorização para lavratura de escritura de compra e venda definitiva nas hipóteses de contrato preliminar totalmente quitado. Viabilidade da medida. Facultatividade. Sugestão de inclusão do art. 808-A no CNCGJ viabilizando referido ato. Senhor Desembargador Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial, 1. Trata-se de pedido de regulamentação quanto à possibilidade de o inventariante assinar escritura pública de compra e venda de imóvel integrante de inventário, vendido em vida pelo falecido e totalmente quitado pelo comprador sem a necessidade de alvará judicial (doc. n. 6269112 ). Considerando o questionamento aludido, foi ampliada a discussão sobre a matéria e intimado o Colégio Notarial do Brasil – Seção Santa Catarina (CNB-SC) para manifestação. O CNB-SC manifestou-se a favor do procedimento em tela, pontuando, no seu entender, que: a) a " escritura pública de compra e venda trata-se, alíás, de obrigação de fazer fungível "; e, b) " se a manifestação de vontade pode ser suprida pelo magistrado a pedido do comprador do imóvel – em ação de adjudicação compulsória –, com muito mais razão justifica-se a disposição do Inventariante, interessado direto, em colmatar a obrigação pendente do devedor (de cujus) "[...] . Pontuaram algumas questões para a procedimentalização do ato e solicitaram a regulamentação da matéria (doc. n. 6372095 ). Durante o período da consulta já estava em vigência a MP 1.085/2021, a qual trouxe inúmeras inovações na Lei de Registros Públicos, entre elas a inclusão da adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216 - B). A medida foi convertida na Lei n. 14.382/2022, em 27 de junho de 2022. Com o advento da nova lei, foi proferida decisão no sentido de intimar o CNB-SC e o Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina (Cori-SC) para manifestação (doc. n. 6410921 ). O CNB-SC e o Cori-SC ratificaram os termos da petição anteriormente protocolizada (doc. n. 6372095 ) e trouxeram algumas ponderações sobre algumas premissas da adjudicação compulsória no registro de imóveis. Aproveitando a oportunidade " as peticionantes igualmente requerem a regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial " (doc. n. 6579041 ). Por fim, a Associação dos Registradores de Santa Catarina (Anoreg-SC) também se posicionou favoravelmente à manifestação do CNB-SC e do Cori-SC (doc. n. 6641050 ). É o relatório necessário. 2. O inventário é um procedimento realizado para apuração de bens, direitos e obrigações de uma pessoa falecida, com a finalidade de sua atribuição/transmissão aos herdeiros, que devem ter os direitos sucessórios regularizados. Havendo falecimento, em regra, todos os bens pertencentes ao de cujus devem passar por aludido procedimento para que, somente depois, possam ser transmitidos a terceiros. Aberta a sucessão, a " herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários ". Com isso, os herdeiros passam a ser titulares de direitos de uma fração ou do todo, dependendo da hipótese, do chamado monte hereditário. A esse dá-se o nome de espólio, o qual somente desaparece com a partilha. O espólio, de forma geral, é considerado um ente despersonalizado. Todavia, em que pese essa ausência de personalidade jurídica, ainda possui legitimidade processual e capacidade para praticar atos jurídicos que tenham relação íntima com sua atividade. Esta é a lição de Paulo Lôbo, o qual preleciona que os epólios, entendidos como entidades não personificadas, “ não necessitam de se revestirem de personalidade para que possam atuar em juízo ou fora dele, na defesa de seus interesses ” (Lôbo, Paulo Luiz. Direito Civil: Sucessões. Vol. 6. 7. ed. Editora Saraiva, 2021). Feita esta singela recordação, tem-se como objeto, no presente estudo, avaliar se os herdeiros, representados pelo espólio, antes da realização do inventário, possuem o poder de concretizar a transmissão definitiva da propriedade de um bem totalmente quitado, sem necessidade de demandar judicialmente para tal fim. Com efeito, quando o óbito do promitente vendedor ocorre após a quitação integral do valor acordado para a venda do bem, ou seja, quando o objeto não mais integrava a esfera patrimonial do falecido na ocasião do evento morte, as partes interessadas na transferência definitiva daquele bem podem se valer da ação de adjudicação compulsória para a busca/reconhecimento do direito de propriedade, havendo necessidade de exigir a lavratura da escritura definitiva ou, não havendo litígio entre os interessados para a obtenção da tutela jurisdicional, de pedido de alvará judicial. Feitas estas ponderações, convém recordar uma forte tendência que vem redesenhando procedimentos judiciais: a desjudicialização, ou seja, a possibilidade de resolver questões jurídicas fora do âmbito das ações judiciais. No âmbito extraforense, é cada vez mais comum, notadamente pelo respaldo legal e normativo, autorizar a utilização dos serviços de excelência oferecidos por notários e registradores em substituição ao regular encaminhamento pela via assoberbada do Poder Judiciário. A ideia de desjudicialização teve forte impulso com a Lei n. 11.441/2007, que alterou o art. 982 do CPC/1973 (atualmente art. 610 do CPC/2015), e introduziu a possibilidade de inventário extrajudicial. Este movimento continuou com a possibilidade de realização da da demarcação e divisão de terras particulares, da usucapião, da separação consensual, do divórcio consensual e da extinção consensual de união estável, da conciliação e da mediação pelo extrajudicial, entre outros. Recentemente (Resolução n. 326, de 26 de junho de 2020, e Resolução n.452, de 22 de abril de 2022), a alteração no art. 11 da Resolução n. 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que trata da nomeação de "interessado, na escritura pública de inventário e partilha, para representar o espólio ", ampliou os limites de atuação do equivalente ao inventariante extrajudicial - pessoa com poderes de inventariante nomeada pelos herdeiros. Por fim, a recente Lei n. 14.382, de 27 de junho de 2022, que incluiu o art. 216-B na Lei n. 6.015/73, e trata da adjudicação compulsória extrajudicial - cuja regulamentação, vale dizer, já está em trâmite por este órgão regulador e em fase de finalização. Todo este movimento em prol de uma atuação mais efetiva das serventias extrajudiciais na condição de parceiras e cooperadoras do sistema de justiça torna viável aceitar a transmissão definitiva da propriedade de um bem totalmente quitado na via extrajudicial, sendo portanto alternativa que o jurisdicionado possui ao invés de demandar judicialmente para tal fim. O art. 610, §1º, do Código de Processo Civil, possibilita a realização de inventário extrajudicial havendo concordância de todos os interessados, desde que sejam capazes e não haja testamento, podendo haver deliberação sobre dívidas e obrigações pendentes do falecido, as quais serão cumpridas por pessoa com poderes de inventariante nomeada pelos herdeiros. O art. 11, §§ 1º, 2º e 3º, da Resolução CNJ n. 35/2007, com seus parágrafos recentemente alterados pelo Resolução CNJ n. 452/2022, disciplinam : Art. 11. É obrigatória a nomeação de interessado, na escritura pública de inventário e partilha, para representar o espólio, com poderes de inventariante, no cumprimento de obrigações ativas ou passivas pendentes, sem necessidade de seguir a ordem prevista no art. 617 do Código de Processo Civil. § 1º O meeiro e os herdeiros poderão, em escritura pública anterior à partilha ou à adjudicação, nomear inventariante. § 2º O inventariante nomeado nos termos do §1º poderá representar o espólio na busca de informações bancárias e fiscais necessárias à conclusão de negócios essenciais para a realização do inventário e no levantamento de quantias para pagamento do imposto devido e dos emolumentos do inventário. § 3º A nomeação de inventariante será considerada o termo inicial do procedimento de inventário extrajudicial. A novel disciplina decorrente da referida resolução do CNJ tornou possível, na via extrajudicial, a representação na lavratura de escritura definitiva no caso de compromisso de compra e venda quitado em vida pelo falecido, como de fato acontece com o alvará judicial. Ora, exigir a realização de inventário de bens comprometidos à venda pelo falecido, cujos valores já foram pagos, resulta tão somente no cumprimento de obrigações que não foram transmitidas aos herdeiros porque o de cujus recebeu todos os valores ainda em vida. Interessante citar dois precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo : PARTILHA EXTRAJUDICIAL. PROMESSA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – CUMPRIMENTO. ESPÓLIO, ALVARÁ JUDICIAL, REPRESENTANTE. Desnecessário alvará judicial para a lavratura da escritura pública por represente do espólio nomeado por ocasião da lavratura da escritura de inventário e partilha, devendo constar na escritura de partilha o nome do promissário comprador. (Procedimento de dúvida n. 0011976-28.2012.8.26.0100, Primeira Vara de registros públicos, rel. Carlos Henrique André Lisboa, j. em 11-4-2012. REGISTRO DE IMÓVEIS - DÚVIDA - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PROMETIDO À VENDA PELO FALECIDO - EXIGÊNCIA DE ALVARÁ JUDICIAL AUTORIZANDO A OUTORGA - DESNECESSIDADE, EM RAZÃO DA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA [DE INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL] EM QUE SE NOMEOU PESSOA COM PODERES DE INVENTARIANTE PARA CUMPRIR AS OBRIGAÇÕES PENDENTES DO DE CUJUS - RECURSO PROVIDO (Ap. n. 0000228-62.2014.8.26.0073. Conselho de Magistratura, Rel. Elliot Akel, j. em 3-3-2015). Em relação ao imposto de transmissão causa mortis e doação (ITCMD), já é assente o entendimento de que os bens deixados por pessoas falecidas e que foram vendidos a terceiras pessoas antes dos respectivos óbitos, mediante contrato particular de compromisso de compra e venda, não configuram fato gerador da obrigação tributária sujeita ao ITCMD, pois no aludido imposto o que se tributa são os acréscimos patrimoniais dos herdeiros. Não havendo tais acréscimos patrimoniais, não há falar em fato gerador do tributo. Nesse sentido : TRIBUTÁRIO - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS - IMÓVEL ALIENADO PELO DE CUJUS MEDIANTE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. No direito brasileiro somente a transcrição transfere juridicamente a propriedade. A promessa particular de compra e venda não transfere o domínio senão quando devidamente registrada. 2. O imposto de transmissão mortis causa, entretanto, findo o enfoque eminentemente civil, grava o benefício econômico deixado aos herdeiros, guiando-se pelo critério do fenômeno econômico. 3. Imóvel vendido por compromisso de compra e venda não registrado, com pagamento do preço fixado pelo de cujus, não gera imposto de transmissão mortis causa. 4.Recurso especial provido. (REsp 177.453/MG, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/04/2001, DJ 27/08/2001, p. 300). AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS (ITCM). VENDA DE IMÓVEL, EM VIDA, PELO AUTOR DA HERANÇA, MEDIANTE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FATO GERADOR NÃO VERIFICADO. RECURSO PROVIDO. A promessa de compra e venda firmada pelo autor da herança, em vida, não é fato gerador do imposto de transmissão causa mortis, ainda que a transferência imobiliária no cartório de registro de imóveis venha a ocorrer depois de sua morte, pois "o que se tributa são os acréscimos patrimoniais obtidos pelos herdeiros" (Sacha Calmon Navarro Coêlho). (TJSC. AI: 359505 SC 2011.035950-5. Relator: Luiz Carlos Freyesleben. Data de Julgamento: 05/10/2011. Segunda Câmara de Direito Civil). Os herdeiros assumem a posição jurídica do falecido no compromisso de compra e venda firmado e quitado em vida e recebem de "herança" tão somente a obrigação de transmitir a propriedade outrora alienada pelo proprietário registral, não sendo lógico e razoável submeter obrigatoriamente ao juízo do inventário a perfectibilização da transmissão imobiliária, mormente porque inexiste qualquer interesse direto do Fisco a ser resguardado nas hipóteses de pagamento integral do preço antes do falecimento (não incide ITCM)." (TJSC, Apelação Cível n. 0011615-32.2014.8.24.0008, de Blumenau, rel. Des. Monteiro Rocha, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 28-03-2017). Por fim, repisa-se que a Lei n. 14.382/22 incluiu o art. 216-B na Lei n. 6.015/73 e tratou da adjudicação compulsória extrajudicial: Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) §1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) I - instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) II - Prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) III - (VETADO); (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) IV - certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) V - comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) VI - procuração com poderes específicos. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2º (VETADO). (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) Aludida norma reforça a desnecessidade de movimentação da máquina judicial em busca de medida que pode ser alcançada pela via extrajudicial - sob pena de, salvo melhor juízo, seguir-se na contramão da finalidade da Lei n. 11.441/2007, da Resolução n. 35/2007 do CNJ e do art. 216-B na Lei n. 6.015/1973. Sobre a aparente desnecessidade da lavratura de escritura pública, considerando a norma supracitada, as manifestações do CNB-SC, CORI-SC e ANOREG-SC indicam as diferentes premissas para a elucidação da questão, quais sejam: a) exige a presença de advogado como condição sine qua non para a realização do procedimento administrativo; b) algum dos polos da relação obrigacional renite em assinar a escritura pública, enquanto na situação em apreço ambos convergem neste sentido; c) a necessidade de feitura de prévia procuração com poderes públicos, encarecendo ao usuário o ato extrajudicial de regularização do imóvel; d) negociações bastante antigas, que atravessam décadas da conclusão, muitas vezes se ressentem do documento particular da promessa de compra e venda ou de cessão – título objeto do registro imobiliário (art. 216-B, § 3º, Lei nº 6.015/73) – por extravio, rasura, decomposição parcial da via contratual existente, perda das vias; e) os riscos de fraude à medida que a legislação é silente acerca dos efeitos da recusa justificada de uma das partes em outorgar a escritura pública (contrato definitivo). O ato notarial, a nosso sentir, também se cerca de requisitos que, a princípio, oferecem maior segurança ao negócio, com a participação voluntária dos interessados e de forma facultativa. Ao encontro dos argumentos apresentados cita-se o art. 553 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul: " Admite-se a efetivação do contrato definitivo de compra e venda pelo Espólio (outorgante vendedor), independentemente de Alvará Judicial, para cumprir obrigação contratada e liquidada em vida, mediante prova a ser feita ao Tabelião. Parágrafo único. Não será condição para o registro da compra e venda o prévio registro do contrato preliminar" . Feitas tais considerações, entende-se viável a regulamentação da matéria entre as normas desta Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial catarinense, sugerindo-se a inclusão do art. 808-A no CNCGJ, no seguinte sentido: Art. 808-A. O inventariante, representando o espólio, poderá lavrar escritura pública de compra e venda definitiva, em serventia de notas, sem a necessidade de utilizar as vias judiciais, quando houver obrigação contratada e liquidada em vida por pessoa falecida, cumpridos os seguintes requisitos: I - apresentação de documento público ou particular que comprove o negócio entabulado com o de cujus e a observância das exigências legais a ele inerentes; II - documento que comprove a quitação do aludido negócio; III - nomeação de interessado com poderes de inventariante e atribuição específica para a lavratura do ato referido. § 1º O documento particular deve estar assinado, com firma reconhecida, pelo falecido ou por procurador, ou registrado no ofício de registro civil de títulos e documentos. § 2º Não será condição para o registro da obrigação contratada o prévio registro do contrato ou promessa preliminar. § 3º O tabelião deverá apresentar nota devolutiva, devidamente fundamentada, se houver dúvida quanto à possibilidade da lavratura do ato. 3. Ante o exposto, opino: a) pela alteração do Provimento CGJ n. 10/2013, para, em relação ao Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça de Santa Catarina, ser incluído o art. 808-A, nos termos supracitados; b) pela expedição de circular aos notários e registradores de Santa Catarina, com cópia deste parecer e de Vossa decisão; e c) pelo encerramento dos autos. É o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência. Documento assinado eletronicamente por Rafael Maas dos Anjos , Juiz-Corregedor , em 15/12/2022, às 10:45, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 6709278 e o código CRC 1880F8C7 . 0016923-96.2022.8.24.0710