Circular CGFE-SC 149/2021 Parcelamento do solo

ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA CIRCULAR N. 149 DE 15 DE JUNHO DE 2021 Extrajudicial. Registro de Imóveis. ALESC. Ofício. Lei n. 17.987/2020. Parcelamento do Solo. Intervenção do Ministério Público. Prazo preclusivo de trinta dias que, superado, não obsta a atuação registral. Provimento CGJ n. 11/2021. Divulgação ampla da matéria. Nova expedição de circular. Senhores Delegatários e demais responsáveis pelos serviços de registro de imóveis Comunico os termos do parecer e da decisão proferidos nos autos n. 0021402-69.2021.8.24.0710 , que trata de ofício encaminhado pelo Deputado Estadual Volnei Weber solicitando providências para aplicação da Lei n. 17.987, de 19 de agosto de 2020, que disciplina procedimentos para atos de registro de parcelamento de solo. Documento assinado eletronicamente por DINART FRANCISCO MACHADO , DESEMBARGADOR , em 19/06/2021, às 16:05, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 5593533 e o código CRC 547147E6 . TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA - CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA Rua Álvaro Millen da Silveira, n. 208, Torre I, 11ª andar - Bairro Centro - Florianópolis - SC - CEP 88020-901 - E-mail: cgj@tjsc.jus.br 0021402-69.2021.8.24.0710 ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO DECISÃO Processo n. 0021402-69.2021.8.24.0710 Unidade: Gabinete do Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial Assunto: Lei nº 17.987, de 19 de agosto de 2020 Cuida-se de ofício encaminhado pelo Deputado Estadual Volnei Weber solicitando providências para aplicação da Lei n. 17.987, de 19 de agosto de 2020, que disciplina procedimentos para atos de registro de parcelamento de solo, sugerindo a emissão de nota técnica orientando os oficiais de registro de imóveis de Santa Catarina (doc. 5583723 ). Acolho os fundamentos e a conclusão do parecer do Juiz-Corregedor Rafael Maas dos Anjos (doc. 5586405 ). Expeça-se circular a todos os ofícios de registro de imóveis de Santa Catarina com cópia desta decisão e do parecer. Cientifique-se a ilustre autoridade oficiante acerca das providências adotadas. Cumpridas as determinações, o processo estará encerrado. Documento assinado eletronicamente por DINART FRANCISCO MACHADO , DESEMBARGADOR , em 19/06/2021, às 16:05, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 5593526 e o código CRC 977E945A . 0021402-69.2021.8.24.0710 ESTADO DE SANTA CATARINA PODER JUDICIÁRIO PARECER Processo n. 0021402-69.2021.8.24.0710 Unidade: Núcleo IV - Extrajudicial Assunto: Lei nº 17.987, de 19 de agosto de 2020 EXTRAJUDICIAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. ALESC. OFÍCIO. LEI N. 17.987/2020. PARCELAMENTO DO SOLO. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. PRAZO PRECLUSIVO DE TRINTA DIAS QUE, SUPERADO, NÃO OBSTA A ATUAÇÃO REGISTRAL. PROVIMENTO CGJ N. 11/2021. DIVULGAÇÃO AMPLA DA MATÉRIA. NOVA EXPEDIÇÃO DE CIRCULAR. Senhor Desembargador Corregedor-Geral do Foro Extrajudicial, 1. Cuida-se de ofício encaminhado pelo Deputado Estadual Volnei Weber solicitando providências para aplicação da Lei n. 17.987, de 19 de agosto de 2020, que disciplina procedimentos para atos de registro de parcelamento de solo, sugerindo a emissão de nota técnica orientando os oficiais de registro de imóveis de Santa Catarina (doc. 5583723 ). É o breve relato. 2. A Lei Estadual n. 17.987, de 19 de agosto de 2020, acrescentou o art. 19-A à Lei n. 17.492, de 22 de janeiro de 2018, que dispõe sobre a responsabilidade territorial urbana, o parcelamento do solo e as novas modalidades urbanísticas, para fins urbanos e rurais, no Estado de Santa Catarina e adota outras providências, verbis : Art. 19-A. O Oficial de Registro de Imóveis, observados os requisitos legais para o registro imobiliário, fará a publicação dos editais do pedido de registro, nos termos do art. 19 da Lei federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, encaminhando os autos com vista ao Ministério Público para manifestação no prazo preclusivo de 30 (trinta) dias. § 1º Havendo pedido de diligências por parte do Ministério Público, o oficial de Registro de Imóveis intimará o requerente para que sobre ela se manifeste no prazo de até 30 (trinta) dias, findo o qual os autos serão encaminhados com vista ao Ministério Público para manifestação no prazo preclusivo de 15 (quinze) dias. § 2º Ocorrendo impugnação de terceiros, o Oficial de Registro de Imóveis intimará o requerente e o Município para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. § 3º No caso do § 2º, havendo manifestação de uma das partes, encaminha-se o processo ao Juiz competente para decisão ou instrução. § 4º (Vetado) I – (Vetado) II – (Vetado) § 5º (Vetado) § 6º Tratando-se de impugnação que afete parcialmente o pedido de parcelamento ou desmembramento, o loteador poderá solicitar ao Juiz competente a liberação da área não impugnada, ouvido o Ministério Público e o Município. A matéria foi minuciosamente tratada nos autos 0033642-27.2020.8.24.0710 , para adequar o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça ao regramento da Lei n. 17.987, de 19 de agosto de 2020. Para atingir essa finalidade, foi editado o Provimento CGJ n. 11, de 12 de março de 2021, publicizada por meio de circulação junto a todos os oficiais de registro de imóveis do Estado de Santa Catarina, cujo conteúdo do parecer segue abaixo transcrito: 2. O art. 734 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça determina o encaminhamento dos autos ao representante do Ministério Público, nos procedimentos de parcelamento do solo, antes da publicação dos editais: Art. 734. Presentes os requisitos legais, o oficial, antes das publicações do edital, remeterá os autos do procedimento à apreciação do Ministério Público. Por sua vez o art. 19-A da Lei Estadual n. 17.492/2018 dispõe que tal encaminhamento será efetuado concomitantemente: Art. 19-A. O Oficial de Registro de Imóveis, observados os requisitos legais para o registro imobiliário, fará a publicação dos editais do pedido de registro, nos termos do art. 19 da Lei federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, encaminhando os autos com vista ao Ministério Público para manifestação no prazo preclusivo de 30 (trinta) dias. § 1º Havendo pedido de diligências por parte do Ministério Público, o oficial de Registro de Imóveis intimará o requerente para que sobre ela se manifeste no prazo de até 30 (trinta) dias, findo o qual os autos serão encaminhados com vista ao Ministério Público para manifestação no prazo preclusivo de 15 (quinze) dias. § 2º Ocorrendo impugnação de terceiros, o Oficial de Registro de Imóveis intimará o requerente e o Município para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. § 3º No caso do § 2º, havendo manifestação de uma das partes, encaminha-se o processo ao Juiz competente para decisão ou instrução. Apesar da sutil diferença entre as normas que disciplinam o momento de envio dos autos ao Ministério Público, chama a atenção na lei catarinense a expressa referência ao art. 19 da Lei n. 6.766/1979, de onde se pode concluir que: a) a participação do Ministério Público é posterior à qualificação do título pelo oficial registrador; e b) o envio ocorre apenas nos parcelamentos que seguem o procedimento da Lei n. 6.766/1979. Em seu parecer, a ilustre Promotora de Justiça, Dra. Luciana Cardoso Pilati Polli, aponta que: Compreende-se, contudo, ser fundamental que o oficial de registro de imóveis proceda a uma análise prévia acerca do preenchimentos dos requisitos para o registro do parcelamento do solo, para somente então publicar os editais. É nesse sentido, inclusive, a previsão do art. 19-A da Lei n. 17.492/2018, o qual estabelece que "o Oficial de Registro de Imóveis, observados os requisitos legais para o registro imobiliário, fará a publicação dos editais do pedido de registro". Desse modo, sugere-se que a nova redação do art. 734 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça descreva detalhadamente como será exteriorizada a análise do Oficial de Registro de Imóveis em relação ao cumprimento dos requisitos legais para o registro, uma vez que, de acordo com o art. 19-A da Lei Estadual n. 17.492/18 e com o art. 19 da Lei n. 6.766/79, cabe ao Oficial de Registro de Imóveis previamente examinar a documentação e observar os requisitos legais para o registro imobiliário para apenas posteriormente proceder à publicação dos editais do pedido de registro. A sugestão apontada remete a preocupação relevante da representante do Ministério Público. Neste sentido, cumpre esclarecer que a qualificação, ou análise, do título já é uma atribuição legal dos oficiais de registro de imóveis, aplicando-se, inclusive, às decisões judiciais (CNCGJ, art. 644). Portanto, salvo melhor juízo, não há necessidade de descrever detalhadamente o que deverá ser analisado no título, uma vez que, dependendo da localização do imóvel, são aplicadas diferentes normas, como por exemplo as leis municipais. Além disso, a sistemática adotada no Código de Normas desta Corregedoria-Geral da Justiça é de evitar repetir normas existentes em outros diplomas legais. Em relação à proposta de alteração normativa solicitada pelo Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina, qual seja, criar regras mais objetivas para a dispensa do procedimento especial de parcelamento do solo (Lei n. 6.766/1979), pode-se observar que o art. 718 do Código de Normas tem gerado certa confusão, in verbis : Art. 718. Fica sujeito a registro especial o desmembramento de terreno: I - situado em via e logradouro públicos oficiais, integralmente urbanizado, ainda que aprovado pelo Município, com expressa dispensa de o parcelador realizar quaisquer melhoramentos públicos; e II - em que houver construção, ainda que comprovada por documento público adequado. Apesar da redação remeter a uma possível interpretação de que ele se refere à aplicabilidade do procedimento especial da Lei n. 6.766/1979 ao desdobro, entende-se que não era essa a intenção do normatizador. Na verdade, o dispositivo acima transcrito não regulamenta desdobro, mas elenca situações abarcadas pelo desmembramento (Lei n. 6.766/1979, art. 2º, § 2º). Ou seja, nos casos descritos nos incisos I e II se aplicaria o registro especial regulamentado pela Lei n. 6.766/1979. Tal concepção advém da definição clássica em que a diferença principal entre os institutos seria de que, no desdobramento, a divisão do solo visa à oferta pública e, dessa forma, a aplicação do art. 18 da Lei n. 6.766/1979 se justificaria para dar publicidade à situação fiscal e financeira do empreendedor aos futuros adquirentes - enquanto que, no caso do desdobro, o objetivo do fracionamento não envolveria uma futura alienação. Contudo, após a positivação do princípio da concentração no direito registral (Lei n. 13.097/2015, art. 54), essa interpretação perdeu força, pois eventual débito que pudesse comprometer ou macular a venda deverá estar averbado na própria matrícula do imóvel. Ou seja, o procedimento previsto no art. 18 da Lei n. 6.766/1979 passou a só fazer sentido quando implicar em grandes transformações da natureza ou da estrutura da gleba, em outras palavras, quando o loteador precisar investir no imóvel. Não se ignora as exceções ao referido princípio dispostas tanto no parágrafo único do art. 54 da Lei n. 13.097/2015, como do art. 185 do Código Tributário nacional. Porém, entende-se que, nesses casos, mesmo se adotando o procedimento especial da Lei n. 6.766/1979, o adquirente não teria total segurança na aquisição do lote e, portanto, tal argumento não pode obstar a aplicação do desdobro. Assim, nos desmembramentos de pequena monta e quando o imóvel estiver situado em logradouros públicos oficiais, integralmente urbanizado, julga-se salutar que seja dispensado o procedimento da Lei n. 6.766/1979. Outro não é o posicionamento da atual doutrina, in verbis : Enquanto o loteamento e o desmembra estão sujeitos ao registro especial, previsto na Lei no 6.766/1979, o desdobro tem vetor mais flexível, dispensando os documentos e o procedimento especial exigidos pela legislação registral. Em rigor, o desdobro ou fracionamento, embora não previsto na Lei n° 6.766/1979 mas doutrinariamente aceito, se autorizado em lei municipal, distingue-se das outras duas figuras por não implicar em vultosas transformações da natureza ou da estrutura da gleba cuja divisão resulta na formação de novos lotes (também sujeitos às exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos para sua edificação) por segregação de área. O loteamento e o desmembramento, por seu turno, por apresentarem maiores reflexos urbanísticos, constituem meios de divisão de glebas com o fito de originar unidades (os lotes), sobre as quais se exerce a propriedade urbana", sendo implantados por um procedimento especial de aprovação municipal e de registro imobiliário. Embora regras de incidência sejam basicamente as mesmas, a diferença entre os dois institutos reside essencialmente no aproveitamento, ou não, do sistema viário existente. (Christiano, SERRA, Marcio Guerra; SERRA, Monete Hipólito; Registro de Imóveis , 4ª edição . Editora Foco, 2020, pg. 2268). Em relação à necessidade de lei municipal que estabeleça regras para a aplicação do desdobro, apesar de salutar, não é obrigatória, uma vez que existe a previsão do art. 167, II, 4, da Lei n. 6.015/1973, nesse sentido: Não obstante haver uma lei específica posterior para o registro dos loteamentos e desmembramentos, a Lei n. 6.015/73 continuou a contar com previsão para averbação de desmembramentos e dos loteamentos, em seu art. 167, II, 4. A doutrina entendeu não ter sido inteiramente revogado tal dispositivo, pois criou o conceito de desmembramento de pequena monta, o qual está dispensado do registro especial da LPS. Tal dispensa jamais ocorrerá para os casos de loteamentos, sendo admitida apenas pa ra os casos de desmembramento (Christiano, SERRA, Marcio Guerra; SERRA, Monete Hipólito; C. Col. Cartórios - Registro de imóveis III: procedimentos especiais, 2ª edição . Editora Saraiva, 2016. [Minha Biblioteca].). Por fim, deve-se observar que a atual redação do art. 719 do Código de Normas desta Corregedoria-Geral da Justiça não fixa critérios objetivos e dá plena liberdade aos oficiais, na qualificação do título, para decidir se o caso contempla, ou não, a utilização do instituto do desdobro, uma vez que as diferenças entre ele e o desdobramento, como anteriormente apontado, são extremamente sutis: Art. 719. No desmembramento, o oficial examinará, com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, se o caso contempla ou não hipótese de incidência do registro especial. Parágrafo único. Na dúvida, o oficial submeterá o caso à apreciação do juiz dos registros públicos. Portanto, o requerimento do Colégio Registral Imobiliário de Santa Catarina (CORI/SC) pretende, por um lado, delimitar a atuação dos oficiais e, por outro, dar mais segurança na dispensa da aplicação do art. 18 da Lei n. 6.766/1979 com a criação de critérios objetivos. Feitos tais esclarecimentos, faz-se necessário adequar o Código de Normas desta Corregedoria-Geral da Justiça à Lei Estadual n. 17.492/2018, uma vez que a atual redação determina o encaminhamento dos autos de parcelamento do solo ao representante do Ministério Público em momento diverso ao da norma estadual, devendo prevalecer esta última, porquanto mais recente e especial. Assim, considerando que o procedimento está suficientemente descrito no art 19-A da Lei Estadual n. 17.492/2018, sugere-se a revogação do art. 734 do Código de Normas . Também entende-se salutar a revogação do art. 718 e 719 e criação dos arts. 719-A, 719-B e 719-C no Código de Normas desta Corregedoria-Geral da Justiça , uma vez que, como apontado pela associação de classe, a falta de critérios objetivos causa insegurança nos oficiais registradores. Assim, sugere-se a seguinte redação: Art. 719-A. O oficial observará o procedimento inerente ao desdobro, quando o imóvel estiver situado em via e logradouro públicos oficiais, integralmente urbanizado, com expressa dispensa do ente municipal de o parcelador realizar quaisquer melhoramentos, devidamente certificada. Art. 719-B O oficial exigirá a observância do regime especial, quando verificar que: I – o registro implicará transferência de área para o ente público; II – a presença de indícios de burla a lei de regência, baseada em recente transferência de área ao ente público destinada à arruamento, que permita ou melhore o acesso a via pública; III –  a gleba necessite de execução de obras ou melhoramentos públicos, conforme certidão expedida pelo ente público. Art. 719-C. Para averbação do desdobro, o oficial exigirá a apresentação do projeto, com planta e memorial descritivo, devidamente aprovado pelo ente público. Como se vê da transcrição supra, restou revogado o antigo art. 734 do CNCGJ, que determinava, nos casos de parcelamento do solo, quando presentes os requisitos legais e antes das publicações do edital, a remessa dos autos do procedimento à apreciação do Ministério Público, sem determinação de prazo para tal manifestação. A Lei estadual n. 17.987/2020, como visto alhures, acrescentou o art. 19-A na Lei n. 17.492/2018. Este novo dispositivo legal determina que o Oficial de Registro de Imóveis, observados os requisitos legais para o registro imobiliário, faça a publicação dos editais do pedido de registro, nos termos do art. 19 da Lei federal nº 6.766 /79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), e encaminhe os autos com vista ao Ministério Público, para manifestação no prazo preclusivo de 30 (trinta) dias. Importante destacar que, na atual dinâmica de tramitação de feitos registrais, há que se considerar eventualmente a presença de processos virtuais, de modo que a leitura sobre o termo encaminhamento é flexibilizada a partir de uma lógica de acesso aos autos virtuais. Prosseguindo, reitera-se o dispositivo da nova letra da lei que fixa aos dignos representantes do Ministério Público o prazo preclusivo de 30 (trinta) dias para eventual manifestação. Salienta-se ainda que, no referido trintídio, o representante do Ministério Público poderá requerer diligências, o que importará, ao fim e ao cabo, em novo prazo preclusivo, agora de 15 (quinze) dias, para ulterior manifestação (§ 1º do art. 19-A da Lei estadual n. 17.492/2018). Em arremate, salienta-se que a nova disposição do Lei estadual, no § 2º do art. 19-A, prevê hipótese de impugnação de terceiros, também com reflexos no procedimento ora em destaque. Indicadas tais etapas e prazos, necessário enfatizar que, com o decurso do trintídio legal, em não havendo pedido de diligências pelo Ministério Público, ou decorridos os 15 (quinze) dias após as eventuais diligências, em se tratando de prazos preclusivos, não haverá óbice para que o Oficial do registro imobiliário dê prosseguimento ao devido procedimento de parcelamento do solo, recaindo sobre o responsável pela serventia registral a observância de sua atuação dentro dos prazos e rigores da lei, considerando-se a melhor técnica no desempenho de suas atribuições. Ao final, tem-se como relevante a preocupação do nobre Deputado Estadual Volnei Weber, bem expressada na missiva recebida por este egrégio Tribunal de Justiça e, nestes termos, para reforçar e ampliar a divulgação da Lei n. 17.987, de 19 de agosto de 2020, mostra-se recomendável a emissão de nova circular aos oficiais de registro de imóveis do Estado de Santa Catarina. 3. À vista do exposto, opina-se pela expedição de circular aos oficiais de registro de imóveis do Estado de Santa Catarina. Ainda, opina-se pela devida ciência à ilustre autoridade legislativa oficiante. É o parecer que submeto à apreciação de Vossa Excelência. Documento assinado eletronicamente por RAFAEL MAAS DOS ANJOS , JUIZ-CORREGEDOR , em 19/06/2021, às 14:37, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei.tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 5586405 e o código CRC 76C69C66 . 0021402-69.2021.8.24.0710